Nullité en cascade des assemblées convoquées par un syndic dont la désignation est annulée
Vérifiez immédiatement la régularité des procès-verbaux de désignation de vos syndics en place. Si une désignation a été contestée ou annulée, toutes les AG postérieures sont potentiellement nulles. Pour chaque copropriété cliente, archivez la délibération de nomination et faites certifier sa conformité par le conseil syndical. En cas de doute sur une nomination ancienne, faites voter une résolution de ratification lors de la prochaine AG pour purger le vice, sous réserve de l'accord de l'assemblée à la majorité de l'article 24. Ce n'est pas une garantie absolue, mais cela limite le risque contentieux.
Ne pas confondre nullité de la désignation et nullité d'une résolution particulière. L'arrêt du 18 juin 2026 concerne la nullité affectant la personne même du syndic, pas le contenu des décisions qu'il a fait voter. Une simple erreur dans le contrat de syndic (date, durée) ne déclenche pas automatiquement la cascade. Attention également aux délais de prescription : l'action en nullité d'une assemblée générale se prescrit par cinq ans à compter de la publication de la décision au registre, mais un copropriétaire peut agir à tout moment s'il établit l'absence de convocation régulière.
Intégrez dans votre procédure de prise de mandat une vérification documentaire systématique : extrait K-bis du syndic entrant, attestation d'assurance RC professionnelle, copie certifiée de la délibération de nomination. Conservez ces pièces dans un dossier dédié par copropriété avec un suivi d'échéance. En contentieux, en cas d'annulation de la désignation du syndic, conseillez immédiatement la convocation d'une AG de rattrapage sur le fondement de l'article 29-1 de la loi de 1965 (loi habitat dégradé) pour nommer un nouveau syndic et régulariser les actes de gestion courante.
Projet de loi Relance Logement : des mesures structurantes pour les copropriétés
Anticipez les évolutions à venir en sensibilisant vos conseils syndicaux dès maintenant. La simplification du vote des travaux en AG devrait faciliter le passage des majorités requises, notamment pour les travaux d'économie d'énergie. Préparez vos dossiers de rénovation énergétique avec des devis, un plan de financement (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ) et une note d'information aux copropriétaires. Lorsque la loi sera adoptée, vous pourrez voter les résolutions sans délai.
Attention à ne pas appliquer des règles qui ne sont pas encore en vigueur. Le texte n'est qu'un projet de loi — il peut être modifié, amendé, voire abandonné pendant la navette parlementaire. Ne communiquez pas auprès des copropriétaires comme si la loi était déjà adoptée. Utilisez des formulations conditionnelles (« si la loi est votée en l'état », « sous réserve des modifications parlementaires »). Le risque est de créer des attentes irréalistes et de fragiliser la confiance des copropriétaires.
Suivez la navette parlementaire via le site de l'Assemblée nationale (rubrique « Projets de loi ») et abonnez-vous aux alertes législatives. Identifiez dans votre portefeuille les copropriétés qui pourraient bénéficier des nouvelles dispositions, notamment celles bloquées sur des travaux de rénovation faute de majorité. Tenez un tableau de bord des copropriétés « prêtes à voter » dès l'entrée en vigueur.
Formalisme strict de la mise en demeure préalable à l'action en recouvrement (art. 19-2)
Auditez sans délai vos modèles de mise en demeure utilisés pour les procédures de recouvrement. Vérifiez qu'ils mentionnent expressément : le montant exact de la dette, le détail des charges impayées (avec période de référence), le délai de 30 jours pour régulariser, la menace de l'action en justice à défaut de paiement dans ce délai, et les coordonnées du syndic. Un modèle type doit être validé par votre avocat et approuvé par l'AG. La Cour de cassation étant particulièrement exigeante, une mise en demeure incomplète expose à l'irrecevabilité de l'action et à des frais inutiles.
L'arrêt du 18 juin 2026 rappelle que les juges du fond doivent relever d'office le défaut de mise en demeure conforme. Cela signifie que même si le copropriétaire ne conteste pas la procédure, le juge peut soulever l'irrégularité lui-même. Ne misez pas sur l'absence d'avocat adverse pour passer entre les mailles du filet. Autre piège fréquent : envoyer la mise en demeure par lettre simple. La LRAR (ou la lettre recommandée électronique) reste la seule preuve recevable de la réception par le débiteur. Conservez systématiquement les accusés de réception dans le dossier.
Mettez en place un circuit de vérification formelle avant toute saisine du tribunal. Créez une fiche de contrôle « Recouvrement art. 19-2 » avec les 5 points obligatoires : (1) mise en demeure LRAR, (2) délai de 30 jours respecté, (3) montant détaillé avec période, (4) mention expresse du délai, (5) accusé de réception daté. Faites signer cette fiche par le responsable recouvrement avant transmission à l'avocat. Automatisez l'envoi des mises en demeure via votre logiciel de gestion, avec modèle pré-validé et suivi des accusés de réception.
IRVE en copropriété : le point sur la réglementation 2026 et les aides disponibles
Informez vos copropriétés de la possibilité d'installer un pré-équipement collectif (fourreaux, compteur dédié) lors des travaux de rénovation des parties communes. Le coût d'un pré-équipement est marginal par rapport à une installation a posteriori qui nécessite de casser les revêtements. Proposez une résolution-type pour l'AG : « Pré-équipement de l'immeuble en infrastructure de recharge pour véhicules électriques – approbation du devis et autorisation au syndic de solliciter les subventions ». L'éligibilité aux CEE (certificats d'économies d'énergie) peut financer jusqu'à 30 % de l'investissement.
Ne pas confondre le droit individuel (bornes « prises ») avec le droit collectif (bornes « en pied d'immeuble »). Le premier est un droit opposable au syndic sans vote d'AG (art. L. 113-15-1 CCH) ; le second nécessite une délibération. Un syndic qui refuse abusivement une demande individuelle s'expose à des dommages et intérêts. À l'inverse, un copropriétaire qui installe une borne sans respecter les prescriptions techniques (notamment l'obligation de faire appel à un installateur IRVE certifié) engage sa responsabilité en cas de sinistre électrique.
Ajoutez une question annuelle type à l'ordre du jour de l'AG : « Point sur les demandes d'installation de bornes de recharge et pré-équipement collectif ». Cela permet de centraliser les demandes, d'anticiper les besoins en puissance électrique et de grouper les installations pour réduire les coûts. En gestion courante, tenez un registre des notifications de pose de bornes individuelles avec la date de réception et la copie de l'attestation de l'installateur.
DPE collectif obligatoire pour toutes les copropriétés depuis le 1er janvier 2026
Vérifiez que toutes vos copropriétés de moins de 50 lots ont bien réalisé leur DPE collectif. Si ce n'est pas le cas, mandatez sans attendre un diagnostiqueur certifié. Le défaut de DPE collectif expose le syndicat à des difficultés pour voter le PPT (obligatoire d'ici novembre 2026 pour les copros de moins de 50 lots construites avant 2001 selon le calendrier de l'article L. 731-1 CCH). Le coût du DPE collectif varie de 1 000 à 3 000 € selon la taille de l'immeuble — une dépense indispensable pour éviter les sanctions sur les passoires thermiques.
Le DPE collectif n'est pas un simple diagnostic formel. Il a des conséquences concrètes : un classement F ou G déclenche l'obligation de réaliser un audit énergétique dans les 5 ans, et l'interdiction de location à terme (2028 pour les G, 2032 pour les F). Certains copropriétaires peuvent être tentés de voter contre le DPE collectif pour « éviter les mauvaises nouvelles » — mais l'obligation légale s'impose indépendamment du vote. Le syndic ne peut pas opposer le refus de l'AG pour ne pas réaliser le DPE ; si l'AG refuse, le syndic doit saisir le président du TJ pour être autorisé à passer outre (art. 29-1 A de la loi de 1965).
Intégrez le DPE collectif dans le calendrier de gestion annuel. Programmez sa réalisation en début d'exercice pour qu'il soit disponible avant l'AG ordinaire. Utilisez-le comme un outil de communication positive : un bon classement (A à C) valorise l'immeuble auprès des acquéreurs et locataires. S'il est mauvais, présentez-le comme la première étape d'une démarche d'amélioration avec un plan d'action chiffré (PPT, financements MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ). Un syndic qui accompagne ses copropriétés dans cette transition énergétique renforce sa crédibilité et fidélise ses mandats.
Concours Cube Logement : 9,2 % d'économies d'énergie obtenues sans travaux lourds
Installation de panneaux solaires en copropriété : l'arrêté du 1er juin 2026 précise les modalités
Pour toute copropriété envisageant l'installation de panneaux solaires en toiture ou en ombrière de parking, prévoyez dès maintenant une résolution d'AG autorisant expressément les travaux et la conclusion du contrat d'achat d'électricité avec EDF OA (ou l'acheteur obligé). Le PV de cette AG doit être conservé et transmis à l'acheteur pour justifier du tarif réglementé. Pour les projets d'autoconsommation collective entre copropriétés voisines, l'arrêté confirme que chacune reste un producteur distinct — un point important pour la répartition de la production.
Attention à la distinction entre parties privatives (toiture d'un lot privatif) et parties communes (toiture-terrasse commune). L'autorisation d'AG est requise dans les deux cas, mais la majorité diffère : article 24 pour les parties communes (majorité simple des voix exprimées), article 25 pour les parties privatives avec empiétement sur parties communes (majorité absolue). Une erreur de majorité entraîne la nullité de la résolution et peut bloquer le projet pour une année entière.
Proposez une étude de faisabilité solaire gratuite via un bureau d'études spécialisé avant de voter les travaux. Incluez dans l'ordre du jour un point d'information sur les aides disponibles (tarif d'achat réglementé, prime à l'autoconsommation, CEE). Anticipez les questions des copropriétaires sur l'entretien des panneaux, l'assurance de l'installation et le partage des revenus entre copropriétaires.
Loi Le Meur : le Conseil constitutionnel valide le dispositif — les copropriétés peuvent désormais interdire les meublés de tourisme
Pour les copropriétés situées en zone touristique ou soumises à des nuisances liées aux locations saisonnières, proposez une résolution d'interdiction des meublés de tourisme à l'ordre du jour de la prochaine AG, sous réserve que le règlement de copropriété le permette ou que l'AG vote à la majorité de l'article 26. Préparez un dossier complet : état des lieux des locations Airbnb dans l'immeuble, impact sur les charges (entretien des parties communes, usure des ascenseurs), nuisances sonores éventuelles. Le vote à l'article 26 (double majorité) reste exigeant — mobilisez le conseil syndical en amont.
Une interdiction totale des meublés de tourisme peut être attaquée pour abus de majorité si elle n'est pas justifiée par la destination de l'immeuble ou par des nuisances avérées. Le Conseil constitutionnel a validé le principe, mais les juges du fond gardent un contrôle de proportionnalité. Il est prudent de : (1) documenter les nuisances effectives, (2) prévoir une exception pour la résidence principale du copropriétaire (location occasionnelle pendant ses vacances), (3) ne pas interdire la location meublée classique (bail d'habitation d'un an). Un règlement trop strict pourrait être censuré et exposer le syndicat à des dommages et intérêts.
Mettez à jour les questionnaires de déclaration d'occupation pour identifier les logements utilisés en meublés de tourisme. Le système de suivi centralisé déployé par les décrets d'application permet aux collectivités de croiser les données — mais le syndic reste le premier informé. En cas de suspicion de location illicite (absence de numéro de déclaration, rotation rapide des occupants), le syndic peut alerter le maire qui dispose du pouvoir de police pour faire cesser la location. N'hésitez pas à informer les copropriétaires bailleurs de leurs obligations déclaratives.
Responsabilité du syndic : le quitus ne fait pas écran à l'action individuelle du copropriétaire
Ne considérez jamais le vote du quitus en AG comme une « assurance » contre les recours individuels. Chaque copropriétaire conserve le droit d'agir en responsabilité contre le syndic pour un préjudice personnel, même s'il a voté le quitus. Documentez rigoureusement toutes vos décisions de gestion : conservation des pièces justificatives, comptes rendus d'interventions, preuves des diligences. En cas de litige individuel, ces éléments constituent votre meilleure défense et démontrent que vous avez agi en professionnel diligent.
Un copropriétaire qui vous attaque individuellement peut le faire même si l'AG a approuvé votre gestion à l'unanimité. Le quitus couvre la gestion collective, pas les préjudices individuels. Exemple typique : un copropriétaire dont les travaux privatifs ont été retardés par une négligence du syndic peut demander réparation de son préjudice de jouissance, indépendamment du quitus voté par l'assemblée. Ne vous fiez pas au « quitus acquis » pour fermer un dossier contentieux — votre responsabilité professionnelle reste engagée.
Mettez en place un tableau de suivi des réclamations individuelles avec date de réception, nature du grief, réponse apportée, délai de traitement. Traitez chaque réclamation comme un potentiel contentieux : répondez par écrit dans les 15 jours, conservez une copie dans le dossier du copropriétaire. Lorsque le quitus est soumis au vote en AG, précisez dans la notice d'information qu'il « ne couvre pas les actions individuelles en responsabilité délictuelle » — cette transparence protège le syndic en cas de contestation ultérieure et démontre la loyauté de l'information délivrée.
Climatisation sans autorisation en copropriété : trois décisions 2026 confirment le risque de dépose sous astreinte
Rappelez systématiquement aux copropriétaires, dans la note d'information jointe à la convocation d'AG, que toute installation de climatisation, pompe à chaleur ou VMC touchant à l'aspect extérieur de l'immeuble (façade, toiture, balcon, cour) nécessite une autorisation préalable de l'assemblée générale. Proposez un modèle de résolution pour les travaux privatifs modificatifs (majorité article 25 ou 26 selon l'atteinte aux parties communes). Pour les copropriétés qui souhaitent encadrer ces installations, le règlement de copropriété peut être modifié par une résolution à l'article 26 pour soumettre toute installation extérieure à autorisation préalable.
Ne pas confondre l'autorisation d'AG (droit de la copropriété) avec la déclaration préalable en mairie (droit de l'urbanisme). Les deux peuvent être nécessaires. Une autorisation d'AG ne dispense pas de la déclaration préalable si l'unité extérieure modifie l'aspect de la façade — et inversement. Le copropriétaire doit obtenir les deux avant de commencer les travaux. Le risque pour le syndic qui ferme les yeux : une action en responsabilité du syndicat contre lui pour n'avoir pas fait respecter le règlement de copropriété, avec des conséquences financières potentiellement lourdes (astreintes, frais de remise en état).
Ajoutez une question annuelle type à l'ordre du jour de l'AG : « Information sur les demandes de travaux privatifs modifiant l'aspect extérieur (climatisation, VMC, stores) et rappel des règles applicables ». Cela permet d'anticiper les conflits de voisinage et de responsabiliser les copropriétaires. En cas de constat d'une installation non autorisée, adressez une mise en demeure au copropriétaire par LRAR avec un délai de régularisation de 30 jours, avant d'envisager une action judiciaire. La preuve du préjudice collectif (atteinte à l'esthétique de l'immeuble, dépréciation des lots) est plus facile à établir que le préjudice individuel.
Le 9 janvier 2026, la DGCCRF a publié ses résultats de contrôle : sur 457 syndics contrôlés, 65,4 % présentaient des anomalies, dont des manquements aux obligations d'information et de transparence. La Fnaim et l'Unis ont dénoncé un « syndic bashing », mais ces chiffres rappellent l'importance d'une gestion irréprochable face à un régulateur de plus en plus actif.
L'arrêté du 19 février 2026 modifie le règlement de sécurité des ERP (arrêté du 25 juin 1980) avec des exigences renforcées sur la résistance au feu des structures, les matériaux A2-s1,d0 pour les bâtiments de plus de 8 mètres, et l'obligation d'un plan d'intervention pour les ERP de 5e catégorie dès le 1er janvier 2026. Si ces règles concernent principalement les ERP, les copropriétés abritant des commerces ou activités en rez-de-chaussée doivent être vigilantes — l'attestation de sécurité incendie pourra être exigée lors des vérifications périodiques.
Les résultats dévoilés le 30 juin 2026 montrent qu'une démarche de sobriété énergétique (optimisation du chauffage, suivi des consommations, sensibilisation) peut générer des économies significatives sans investissement lourd. Un argument à présenter en AG pour les copropriétés réticentes à voter des travaux : commencer par la sobriété avant la rénovation lourde.
Par décret du 25 juin 2026, Étienne Crépon a été nommé directeur général du Cerema. Le Cerema est un opérateur clé pour les diagnostics techniques des bâtiments et l'accompagnement des collectivités dans la rénovation énergétique — un contact utile pour les dossiers complexes.
La loi de finances 2026 n'a pas reconduit le crédit d'impôt pour l'installation de bornes de recharge individuelles. Les aides disponibles se limitent désormais aux dispositifs régionaux et aux CEE (certificats d'économies d'énergie). Un point à préciser dans les devis et les simulations financières présentés en AG.
🎯 Les 5 actions prioritaires de la semaine
- Auditer vos modèles de mise en demeure (art. 19-2) — L'arrêt du 18 juin 2026 impose un formalisme strict : délai de 30 jours, montant détaillé, LRAR obligatoire. Faites valider vos modèles par un avocat avant toute nouvelle procédure.
- Vérifier la régularité des désignations de syndics — Une nomination contestée ou annulée peut entraîner la nullité en cascade de toutes les AG convoquées. Faites certifier les PV de nomination et anticipez les ratifications si nécessaire.
- Lancer les DPE collectifs pour les copros de moins de 50 lots — L'obligation est en vigueur depuis le 1er janvier 2026. Sans DPE, impossible d'élaborer le PPT et de programmer les travaux de rénovation.
- Préparer la résolution d'interdiction des meublés de tourisme — La loi Le Meur validée par le CC permet aux copropriétés de voter l'interdiction à l'article 26. Préparez vos dossiers pour les AG de l'automne.
- Documenter vos décisions de gestion — Le quitus ne protège pas contre les actions individuelles. Tenez un registre des réclamations et répondez par écrit dans les 15 jours.