Semaine du 3 juillet au 10 juillet 2026
7 éléments notablesBonjour,
Cette semaine est marquée par plusieurs actualités majeures pour le secteur de la copropriété. En premier lieu, le Sénat a adopté le 8 juillet le projet de loi Relance Logement, qui prévoit une réforme significative des règles de vote des travaux de rénovation énergétique en copropriété. Par ailleurs, la Cour de cassation a rendu deux nouveaux arrêts le 9 juillet encadrant les pouvoirs du syndicat secondaire et le timing de désignation du syndic, tandis que les arrêts du 18 juin 2026 continuent de produire leurs effets en matière de recouvrement de charges et de nullités en cascade. Enfin, deux échéances réglementaires majeures approchent à grands pas : la date butoir du 31 juillet 2026 pour la rétrocession des colonnes montantes électriques et le transfert des canalisations de gaz.
✅ Action concrète : Dès l'entrée en vigueur de la loi (prévisible fin 2026), préparez vos dossiers de rénovation énergétique d'ampleur en anticipant un passage à la majorité simple de l'article 24. Identifiez dès maintenant les copropriétés de votre portefeuille qui pourraient bénéficier de ce nouveau régime de vote, notamment celles dont les projets de rénovation sont actuellement bloqués par l'obtention de la majorité absolue. Établissez un pré-diagnostic technique et financier pour chaque immeuble concerné afin d'être en mesure de convoquer une AG dès la promulgation du texte.
⚠️ Piège à éviter : Ne confondez pas « majorité simple de l'article 24 » (voix des seuls présents et représentés) avec la majorité absolue de l'article 25 (voix de tous les copropriétaires, quel que soit leur présence). Certains syndics peu scrupuleux pourraient être tentés d'utiliser ce nouveau régime pour faire voter rapidement des travaux contestés. Attention : le texte n'est pas encore voté définitivement — il passera par l'Assemblée nationale où son contenu peut être modifié. Ne communiquez pas auprès des copropriétaires comme si la loi était déjà promulguée.
💡 Réflexe ou bonne pratique : Intégrez dès maintenant la notion de « confort d'été » dans vos diagnostics énergétiques et PPT. Le Sénat a introduit cet amendement qui pourrait devenir un critère obligatoire d'évaluation des travaux de rénovation. Anticipez en incluant systématiquement une analyse du confort d'été (protection solaire, ventilation naturelle, matériaux à déphasage thermique) dans vos audits préalables aux travaux.
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✅ Action concrète : Révisez immédiatement vos modèles de mise en demeure article 19-2. Chaque mise en demeure doit désormais mentionner explicitement : (1) la nature des sommes réclamées (provisions sur budget prévisionnel ou dépenses pour travaux), (2) le montant exact dû, (3) l'exercice comptable concerné. Pour les copropriétaires débiteurs sur plusieurs exercices, une mise en demeure distincte par exercice est impérative. Vérifiez la conformité de l'ensemble de vos procédures en cours.
⚠️ Piège à éviter : Une mise en demeure trop vague ou « globale » qui ne distingue pas les exercices successifs expose à une irrecevabilité de la procédure accélérée au fond, vous obligeant à saisir le tribunal judiciaire selon la procédure de droit commun (beaucoup plus longue et coûteuse). L'arrêt du 15 janvier 2026 (également publié au Bulletin) avait déjà posé le principe d'une mise en demeure par exercice. L'arrêt du 18 juin 2026 renforce cette exigence en imposant un contenu précis et circonstancié.
💡 Réflexe ou bonne pratique : Mettez en place un système de suivi des mises en demeure par exercice comptable, avec un modèle standardisé et validé juridiquement. Formez vos gestionnaires à la rédaction de ces actes. Conservez systématiquement une copie de chaque mise en demeure avec accusé de réception. Une bonne pratique consiste à adresser une mise en demeure dès le premier défaut de paiement dans l'exercice, plutôt que d'attendre l'accumulation de plusieurs impayés.
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✅ Action concrète : Vous pouvez rassurer les conseils syndicaux et les copropriétaires : les appels de fonds restent des documents simples, sans obligation de passer par une plateforme de facturation électronique. Aucune modification de vos procédures d'appels de charges n'est nécessaire à ce titre. Cette clarification ministérielle met fin à une incertitude qui pesait sur le secteur depuis l'annonce de la réforme de la facturation électronique généralisée.
⚠️ Piège à éviter : Attention à ne pas généraliser cette exclusion à tous les documents émis par le syndicat. Les factures émises par le syndicat dans le cadre d'activités soumises à TVA (location de parties communes, refacturation de travaux avec TVA) restent dans le champ de la réforme. Par ailleurs, la réponse ministérielle Raynal du 23 avril 2026 (n°7434) précise que les charges refacturées au locataire doivent faire apparaître la TVA — ne supprimez pas cette mention sous prétexte que l'appel de fonds initial n'est pas une facture.
💡 Réflexe ou bonne pratique : Classez cette réponse ministérielle dans votre documentation interne et formez vos gestionnaires à distinguer les appels de fonds (hors facturation électronique) des factures avec TVA (soumises à la réforme). Pour les quittances locatives incluant des charges récupérables, maintenez la mention de TVA. Un tableau de bord des différents documents et de leur régime fiscal peut être utile pour éviter les confusions.
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Aucune actualité notable cette semaine. Voir domaine 1 supra pour les mesures du projet de loi Relance Logement relatives au PPT et au confort d'été.
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✅ Action concrète : Pour les copropriétés dotées d'une clause d'habitation bourgeoise dans leur règlement, vous pouvez désormais proposer en AG une modification du règlement visant à interdire les meublés de tourisme, à la majorité des deux tiers de l'article 26. Cette décision du Conseil constitutionnel est définitive et met fin à tout risque d'inconstitutionnalité. Identifiez dans votre portefeuille les copropriétés concernées et proposez-leur d'inscrire cette question à l'ordre du jour de la prochaine AG.
⚠️ Piège à éviter : Attention : cette faculté n'est ouverte qu'aux copropriétés dont le règlement comporte une clause d'habitation bourgeoise interdisant les activités commerciales. Si le règlement ne contient pas une telle clause, la modification reste soumise à l'unanimité (article 11 de la loi de 1965). Ne laissez pas penser à un conseil syndical que cette décision ouvre un droit général à interdire les Airbnb dans toutes les copropriétés — le champ d'application est limité.
💡 Réflexe ou bonne pratique : Consultez systématiquement le règlement de copropriété avant d'engager une procédure d'interdiction des meublés de tourisme. Vérifiez l'existence et la formulation exacte de la clause d'habitation bourgeoise. Si la clause est absente ou ambiguë, une analyse juridique préalable est recommandée. Documentez votre démarche dans le procès-verbal de CS préparatoire à l'AG.
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✅ Action concrète : Prenez connaissance de ces deux arrêts et intégrez-les dans votre documentation juridique. Pour les copropriétés de grande taille comportant des bâtiments distincts, vérifiez si un syndicat secondaire existe ou est en projet. Le cas échéant, assurez-vous que son existence est prévue par le règlement de copropriété ou a été votée à l'unanimité. Pour la désignation du syndic, planifiez toujours l'élection du nouveau syndic avant l'expiration du mandat en cours, en respectant un délai de convocation suffisant.
⚠️ Piège à éviter : Un syndicat secondaire créé sans base dans le règlement de copropriété ou sans décision unanime de l'AG est susceptible d'être contesté, avec pour conséquence l'annulation des décisions qu'il a pu prendre (budgets, travaux, etc.). De même, une AG qui tarde excessivement à désigner un nouveau syndic expose la copropriété à un vide de gestion. Le défaut de désignation dans un délai raisonnable peut ouvrir droit à la désignation d'un administrateur provisoire.
💡 Réflexe ou bonne pratique : Pour les ensembles immobiliers complexes, tenez un registre à jour des syndicats secondaires et de leur base juridique. Pour les passations de mandat de syndic, établissez un calendrier prévisionnel avec une marge de sécurité (convocation AG au moins 2 mois avant l'échéance). Anticipez les éventuelles difficultés de quorum.
✅ Action concrète : Vérifiez dès maintenant la régularité de la désignation de votre (ou vos) syndic(s) en fonction. Assurez-vous que la résolution de désignation a été votée à la majorité requise (article 25 pour le premier mandat, article 24 pour le renouvellement). Conservez les PV d'AG et les feuilles de présence attestant de la régularité du vote. Si un contentieux est en cours sur la désignation du syndic, évaluez le risque de cascade et anticipez les mesures conservatoires nécessaires (tenue d'une AG sous l'égide d'un administrateur provisoire le cas échéant).
⚠️ Piège à éviter : Les conséquences de cet arrêt sont redoutables : une simple erreur de majorité dans la désignation du syndic peut entraîner l'annulation en cascade de toutes les AG tenues pendant plusieurs années. Cela signifie que des budgets votés, des travaux approuvés, des contrats signés peuvent être remis en cause. Les copropriétaires contestataires disposent désormais d'un argument redoutable pour bloquer la gestion du syndicat. Ne négligez pas la vérification de la régularité formelle de la désignation.
💡 Réflexe ou bonne pratique : À chaque AG de désignation ou de renouvellement du syndic, faites vérifier la majorité applicable par un juriste avant le vote. Consignez précisément dans le PV le décompte des voix et la majorité appliquée. Pour les copropriétés où le syndic est en place depuis plusieurs années sans contestation, une « AG de validation » peut être organisée avec une résolution de ratification des actes du syndic, afin de purger le risque d'annulation en cascade. Documentez systématiquement cette procédure.
✅ Action concrète : Pour les copropriétés en projet de construction ou de surélévation, assurez-vous que les bureaux d'études et maîtres d'œuvre intègrent la nouvelle norme NF P 82-751 dans leurs préconisations. Pour les copropriétés existantes, cette norme peut servir de référence dans le cadre d'une rénovation ou d'un remplacement d'ascenseur, même si elle est conçue pour le neuf. Les contrats de maintenance ascenseur devront être mis à jour pour tenir compte des évolutions normatives.
⚠️ Piège à éviter : La nouvelle norme ne remet pas en cause les installations existantes qui restent conformes aux règles en vigueur au moment de leur mise en service. Ne laissez pas un ascensoriste vous facturer une mise en conformité sans fondement juridique. Vérifiez que les prescriptions invoquées sont bien applicables à votre installation. Pour les bâtiments existants, les règles de sécurité applicables restent celles de l'arrêté du 18 novembre 1996 relatif aux ascenseurs.
💡 Réflexe ou bonne pratique : Tenez à jour votre documentation technique sur les ascenseurs. Lors du renouvellement des contrats de maintenance, demandez à votre ascensoriste une note sur l'impact de la nouvelle norme sur vos installations. Pour les projets de construction neuve, vérifiez dès le stade de l'avant-projet que le programme d'ascenseurs respecte NF P 82-751.
La visite préalable au transfert des colonnes montantes électriques à Enedis doit avoir lieu avant le 31 juillet 2026. Passée cette date, la rétrocession votée en AG ne pourra être finalisée qu'après une nouvelle visite. Les copropriétés concernées doivent contacter Enedis sans délai si ce n'est pas déjà fait.
Les canalisations de gaz situées en amont des compteurs dans les parties privatives peuvent être transférées au réseau public jusqu'au 31 juillet 2026. Ce délai butoir de trois ans à compter de la loi 3DS concerne les canalisations n'ayant pas fait l'objet d'une notification ou d'une revendication de propriété par le syndicat des copropriétaires. Au-delà, le transfert ne sera plus possible.
Le Sénat a introduit un amendement intégrant la notion de « confort d'été » dans les critères d'évaluation des plans pluriannuels de travaux (PPT). Cette mesure, si elle est confirmée par l'Assemblée nationale, rendra obligatoire la prise en compte des risques de surchauffe estivale dans les diagnostics et travaux de rénovation énergétique des copropriétés.