Semaine du 10 au 17 juillet 2026
5 éléments notablesCette semaine est marquée par deux arrêts de la Cour de cassation du 9 juillet 2026 — l'un sur les limites des pouvoirs du syndicat secondaire en liquidation, l'autre sur le moment d'appréciation de la carence d'un syndic pour la désignation d'un administrateur provisoire — ainsi que par une analyse approfondie de Maître Reda Kohen sur la responsabilité du syndic et la distinction entre droit de jouissance privative et droit de propriété. Côté législatif, le Sénat a adopté le 8 juillet le projet de loi Jeanbrun « Relance et décentralisation du logement », avec des amendements inédits sur le confort d'été en copropriété. Enfin, un nouveau zonage d'exposition au retrait-gonflement des argiles est entré en vigueur le 1er juillet.
Anticiper les demandes de travaux de confort d'été. Avec la canicule historique de 2026 et les amendements sénatoriaux, attendez-vous à une multiplication des demandes de copropriétaires pour l'installation de climatiseurs, stores et protections solaires. Préparez dès maintenant des devis et des projets de résolutions pour les prochaines AG, en anticipant que la majorité pourrait passer à l'article 24 (majorité simple).
Ne pas agir comme si la loi était déjà votée. Le texte n'a été adopté qu'en première lecture par le Sénat. Il doit encore passer devant l'Assemblée nationale puis une éventuelle commission mixte paritaire. Ne présenter aucune résolution comme fondée sur ce texte tant qu'il n'est pas publié au Journal officiel.
Suivre l'actualité du texte. Le passage à l'Assemblée nationale est attendu pour la rentrée parlementaire de septembre 2026. Inscrivez-vous aux alertes de vie-publique.fr ou suivez les analyses de Kohen Avocats et MonImmeuble pour être informé du calendrier exact.
Vérifier les appels de fonds dans les 30 jours suivant chaque AG. Pour chaque résolution de travaux votée en AG, le syndic doit émettre un appel de fonds dans le mois suivant. Si ce n'est pas fait, un copropriétaire peut mettre en demeure le syndic, et engager sa responsabilité quasi-délictuelle pour le préjudice subi (retard de travaux, pénalités, etc.).
Ne pas invoquer les impayés pour justifier l'absence d'appel de fonds. C'est le piège classique : « on ne lance pas l'appel parce que la trésorerie est tendue ». La Cour de cassation rappelle que ce n'est pas une excuse valable. Le syndic doit appeler les fonds, quitte à gérer les impayés ensuite par les voies de recouvrement classiques (art. 19-2, commandement, assignation).
Mettre en place un tableau de bord « suivi des résolutions ». Pour chaque AG, créer un fichier de suivi qui liste chaque résolution adoptée, la date de l'appel de fonds, la date de relance, et le taux de recouvrement. Ce tableau sert à la fois de preuve de diligence en cas de contestation et d'outil de gestion quotidien pour le gestionnaire.
Vérifier d'urgence si votre copro a son DPE collectif. Pour les copropriétés de moins de 50 lots, l'obligation est en vigueur depuis le 1er janvier 2026. Si le DPE collectif n'a pas été voté en AG et réalisé, convoquer une AG extraordinaire pour le mettre à l'ordre du jour. Le coût est partagé entre tous les copropriétaires et ouvre droit aux aides MaPrimeRénov' Copropriété.
Ne pas sous-estimer le risque contentieux. Un DPE collectif absent ou périmé peut entraîner des difficultés lors de la vente d'un lot (DPE individuel impossible à établir correctement sans le DPE collectif de référence) et des recours d'acquéreurs. Par ailleurs, les copropriétés classées F ou G au DPE collectif doivent engager une réflexion sur un plan pluriannuel de travaux (PPT) sous peine de voir leur valeur immobilière dégradée.
Intégrer le DPE collectif dans le calendrier des AG de routine. Le DPE collectif a une validité de 10 ans. Une fois réalisé, inscrire son suivi et sa mise à jour dans le plan de gestion pluriannuel de la copropriété. Le PPT, lorsqu'il existe, peut utilement être mis à jour en même temps que le DPE.
Inscrire une résolution type à l'AG 2026 pour les copros avec clause d'habitation bourgeoise. Pour les copropriétés dont le règlement contient une clause d'habitation bourgeoise, préparer une résolution proposant l'interdiction des meublés de tourisme. La majorité requise est celle de l'article 26 (2/3 des voix de tous les copropriétaires). En pratique, cela signifie qu'il faut convaincre au moins 67 % des copropriétaires, présents, représentés ou absents, ce qui est plus exigeant qu'une simple majorité de l'article 25.
Attention à la clause d'habitation bourgeoise. La loi Le Meur ne permet l'interdiction qu'aux copropriétés dont le règlement comporte une clause d'habitation bourgeoise. Si le règlement de copropriété n'en contient pas, l'interdiction reste soumise à l'unanimité. Vérifiez systématiquement le règlement avant de proposer une résolution. Par ailleurs, le Conseil constitutionnel a validé la loi, mais les voies de recours contentieuses individuelles (notamment sur le fondement de l'article 17 de la DDHC) ne sont pas exclues pour les copropriétaires loueurs.
Réaliser un audit des locations Airbnb dans le parc géré. Avant la prochaine AG, faire un état des lieux des lots loués en meublés de tourisme dans chaque copropriété. Contacter les copropriétaires concernés pour les informer de la possibilité d'interdiction et les inciter à régulariser leur situation. Cette démarche préventive évite les contentieux et permet de mesurer l'impact concret de la résolution.
Vérifier les mandats des syndicats secondaires dans les grandes résidences. Pour toute copropriété comportant des syndicats secondaires, s'assurer que l'AG du syndicat principal a expressément voté un mandat autorisant le syndicat secondaire à recouvrer les charges pour son compte. Sans ce mandat, toute action en recouvrement intentée par le syndicat secondaire risque d'être déclarée irrecevable.
Ne pas se fier aux pratiques historiques. L'arrêt est clair : une pratique de longue date ou un usage ne peut suppléer l'absence de mandat exprès. Même si « cela s'est toujours fait comme ça », le risque juridique est réel. Les copropriétés dotées de syndicats secondaires doivent se mettre en conformité sans attendre un contentieux.
Inscrire une résolution de mandat à la prochaine AG du syndicat principal. Pour les grandes copropriétés structurées en syndicats secondaires, ajouter à l'ordre du jour de la prochaine AG du syndicat principal une résolution donnant mandat exprès au(x) syndicat(s) secondaire(s) pour recouvrer les charges. Cette résolution simple sécurise l'ensemble des procédures de recouvrement.
En cas de vacance du syndic, convoquer une AG sans délai. Si le syndic démissionne ou est révoqué, le conseil syndical (ou tout copropriétaire) doit convoquer une AG dans les plus brefs délais pour élire un nouveau syndic. Cette AG, si elle a lieu avant que le juge ne statue sur une demande d'administrateur provisoire, rend la demande caduque et préserve la gouvernance démocratique de la copropriété.
Attention aux copropriétaires « opportunistes ». L'arrêt montre qu'un copropriétaire peut tenter de saisir le juge pour faire nommer un administrateur provisoire dès qu'il constate la vacance, y compris en pleine procédure d'élection. Le conseil syndical doit être vigilant et documenter les démarches de convocation d'AG pour prouver au juge que la copropriété a déjà pris les mesures nécessaires.
Documenter le calendrier des convocations. En cas de démission du syndic, conserver la preuve de la date de convocation de l'AG (LRE, notification, accusé de réception) et des démarches accomplies. Ces éléments permettent de démontrer au juge, le cas échéant, que le vide de gouvernance a été comblé avant qu'il ne statue.
Vérifier les droits de jouissance privative dans les règlements de copropriété. De nombreux règlements de copropriété anciens attribuent des droits de jouissance exclusive (jardins, terrasses, cours) qui sont parfois confondus avec un droit de propriété. Rappeler aux copropriétaires concernés que ces droits ne sont pas translatifs de propriété et que les parties communes le restent — le syndicat en conserve la charge d'entretien et de réparation.
Attention aux travaux réalisés par le titulaire d'un droit de jouissance privative. Si un copropriétaire a édifié des constructions (murs, clôtures, abris) sur une partie commune à jouissance privative, ces installations peuvent être contestées par un autre copropriétaire si elles portent atteinte à ses droits. La Cour de cassation impose au titulaire de démonter ses installations à ses frais. Ne pas laisser ce type de situation s'installer sans régularisation.
Intégrer cette distinction dans les fiches d'information aux copropriétaires. Lors de l'attribution ou de la cession d'un lot avec droit de jouissance privative, remettre une note d'information rappelant la nature exacte du droit. Cela évite les malentendus et les contentieux ultérieurs, notamment lors des mutations immobilières.
Le nouveau zonage d'exposition au risque de retrait-gonflement des argiles, réalisé par le BRGM, est entré en vigueur le 1er juillet 2026. Il élargit significativement les zones d'exposition moyenne et forte et s'applique aux promesses de vente de terrains non bâtis et aux contrats de construction de maison individuelle conclus à compter de cette date. Pour les copropriétés, ce nouveau zonage peut avoir un impact sur les études de sol préalables aux travaux de construction ou d'extension et sur les obligations d'assurance.
Le ministère de la Justice confirme qu'aucun assouplissement de l'obligation de compte bancaire séparé n'est envisagé pour les petites copropriétés. Le compte séparé est considéré comme une garantie essentielle, notamment pour les immeubles fragiles. Les néobanques restent exclues de la gestion des comptes séparés de copropriété. Cette position avait déjà été rappelée en mai 2026 et reste d'actualité.
Les appels de fonds et appels de charges en copropriété ne sont pas des factures et sont donc hors champ de la réforme de facturation électronique. Aucune obligation de dépôt sur plateforme agréée ni de transmission électronique pour ces documents. Une confirmation utile pour les syndics qui s'interrogeaient sur l'application de la réforme à la gestion locative et à la copropriété.
Un décret et un arrêté publiés au JO du 20 mars 2026, faisant suite au rapport Rivaton, sont entrés en vigueur le 1er juillet 2026. Les seuils carbone de la RE2020 ont été assouplis pour la construction neuve. Pour les copropriétés en projet de construction ou de rénovation lourde, ces nouveaux seuils peuvent avoir un impact sur les choix techniques et les coûts de construction.
La 3ᵉ édition du baromètre ANGC (publiée en juin 2026) révèle que 64% des gestionnaires sont des femmes, la moyenne d'âge est de 40 ans, et 52% sont en reconversion professionnelle. Le temps de travail moyen est de 44h/semaine. 29,4% des gestionnaires gèrent 40 à 49 immeubles. Les AG finissant avant 18h ont triplé depuis 2020 (9% → 23%). 46% utilisent la visio pour les conseils syndicaux et 39% des copropriétaires demandent des AG en visio. Honoraires TTC par lot : 184€ hors IDF, 213€ en IDF, 248€ à Paris. Source : angc-association.fr.