Semaine du 7 au 14 août 2026
7 éléments notablesCette semaine, 7 éléments retiennent l'attention, dont deux arrêts importants de la Cour de cassation du 9 juillet 2026 (publiés au Bulletin) sur l'administrateur provisoire et les pouvoirs du syndicat secondaire, trois arrêts du 2 juillet 2026 (charges ascenseur, prescription 5 ans, prescription acquisitive), un arrêté attendu portant première attribution du label « gestion des copropriétés en difficulté », et un arrêté structurant du 23 juin 2026 qui alourdit les obligations déclaratives au registre national des copropriétés — provoquant une levée de boucliers des organisations professionnelles de syndics.
L'arrêté du 23 juin 2026 modifie l'annexe 4 et l'annexe 7 de l'arrêté du 10 octobre 2016 relatif au registre national d'immatriculation des syndicats de copropriétaires (RNIC). Il ajoute huit nouvelles catégories de données techniques et énergétiques : identifiant RNB du bâtiment, classe DPE par bâtiment, énergie de chauffage principal, type d'ECS, type de ventilation, existence d'un PPPT (projet, voté partiellement ou totalement, date d'adoption), réalisation et date du DPE collectif, réalisation et date du diagnostic structure. Le seuil de déclaration des impayés passe de « plus de 300 € » à « plus de deux trimestres de charges ». L'entrée en vigueur est fixée à 18 mois, soit janvier 2028.
Dès à présent, constituez un dossier par copropriété rassemblant le DPE collectif, le diagnostic structure, le PPPT/PPT, les caractéristiques du chauffage, de l'ECS et de la ventilation. Ces données ne sont pas toujours détenues par le syndic : le DPE est réalisé par un diagnostiqueur, le diagnostic structure par un bureau de contrôle. Commencez à solliciter ces documents auprès des copropriétés et à les archiver de manière centralisée. Vous éviterez ainsi une ruée de dernière minute au second semestre 2027, période où la demande auprès des diagnostiqueurs sera saturée.
L'ANGC et Syndic France appellent au boycott du registre. L'UNIS dénonce un contrat type de syndic inchangé depuis 2015, incapable d'absorber onze années d'obligations nouvelles. Plurience exige une refonte du partenariat avec l'État. Le risque est réel : les syndics pourraient refuser de renseigner les nouvelles données, exposant les copropriétés à des défauts de conformité. Ne vous laissez pas prendre dans ce conflit — documentez par écrit vos demandes d'information auprès des CS et conservez les preuves de vos diligences pour couvrir votre responsabilité en cas de blocage collectif.
Créez un tableau de bord interne listant pour chaque copropriété : existence d'un DPE collectif (date de validité), existence d'un diagnostic structure, existence d'un PPT voté, type de chauffage. Mettez à jour ce tableau au fil des AG et des diagnostics. Cela vous permettra en janvier 2028 de basculer les données en quelques heures plutôt qu'en plusieurs semaines. Profitez des relances pour les AG de fin d'année 2026-2027 pour demander aux conseils syndicaux de rassembler ces pièces.
La troisième chambre civile rappelle que l'action en responsabilité engagée par un copropriétaire contre le syndicat des copropriétaires à raison d'une faute commise lors de l'adoption d'une résolution d'assemblée générale ne constitue pas une action en contestation de cette décision. Elle relève donc de la prescription de droit commun de cinq ans et non du délai de forclusion de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Une faute de majorité ou une cession irrégulière risque ainsi de provoquer une action en responsabilité du syndic bien au-delà du délai de deux mois.
Chaque résolution doit être préparée avec une note de motivation écrite, annexée au procès-verbal. En cas de contestation ultérieure (jusqu'à 5 ans), vous devez être en mesure de démontrer le bien-fondé de la résolution et l'absence de faute. Conservez les documents préparatoires, les échanges avec le conseil syndical et les devis ayant justifié la décision. Cette traçabilité est votre meilleure défense.
Beaucoup de syndics considèrent qu'une résolution non contestée dans les deux mois est définitivement acquise. Cet arrêt détruit cette sécurité. Une résolution votée dans des conditions irrégulières (défaut d'information, majorité frauduleuse, conflit d'intérêts) peut donner lieu à une action en responsabilité jusqu'à cinq ans après. Les résolutions les plus exposées sont celles qui modifient la répartition des charges, autorisent des travaux importants ou imposent des restrictions d'usage.
Avant chaque AG, faites vérifier la régularité des pouvoirs (date de signature, mandat spécial si clause d'assemblée spéciale). Pour les résolutions à majorité simple ou renforcée, vérifiez le calcul des voix. Une irrégularité sur le quorum ou le calcul des voix est la première source de faute de majorité. Un audit interne semestriel des procédures d'AG peut prévenir ce risque.
Un syndicat secondaire en liquidation ne peut pas recouvrer en justice les charges dues au syndicat principal sans un mandat exprès voté en assemblée générale de ce dernier. La Cour de cassation rappelle que l'objet d'un syndicat secondaire est strictement cantonné à la gestion et à l'entretien interne de son propre bâtiment (article 27 de la loi du 10 juillet 1965). Même une pratique de longue date où le syndicat secondaire collectait les charges globales pour les reverser au principal ne crée pas de droit de recouvrement. L'administrateur provisoire ne peut pas exercer des pouvoirs qui excèdent les compétences légales du syndicat qu'il liquide.
Pour chaque copropriété comportant plusieurs bâtiments avec syndicats secondaires, vérifiez si une résolution d'AG du syndicat principal a expressément mandaté le ou les syndicats secondaires pour recouvrer les charges. En l'absence de ce mandat, le syndicat principal doit agir directement. Si le mandat existe, vérifiez sa régularité formelle (date, quorum, majorité). Si aucun mandat n'a été voté, inscrivez cette résolution à l'ordre du jour de la prochaine AG du syndicat principal.
L'arrêt est très clair : une pratique même ancienne et constante ne supplée pas l'absence de mandat exprès. Si le syndicat secondaire collecte les charges globales depuis des années sans résolution AG l'y autorisant, tous les recouvrement contentieux effectués par le syndicat secondaire pour le compte du principal sont nuls. Les frais de procédure engagés pourraient être mis à la charge du syndicat secondaire, exposant la copropriété à des condamnations aux dépens.
Lors de la prochaine modification du règlement de copropriété (ou par résolution modificative à l'article 26), prévoyez une clause habilitant expressément le syndicat secondaire à recouvrer les charges pour le compte du syndicat principal. Cette clause doit être votée à l'unanimité (ou à la majorité de l'article 26 si le règlement le permet) et publiée au fichier immobilier. Cela sécurise définitivement la pratique de collecte centralisée.
La Cour de cassation juge que la participation aux charges afférentes à un équipement commun s'apprécie au regard de son utilité objective pour le lot concerné et non de son utilisation effective. En conséquence, des copropriétaires propriétaires de places de stationnement doivent contribuer aux frais de remplacement d'un ascenseur dès lors qu'ils peuvent y accéder, même s'ils choisissent de ne pas l'utiliser ou doivent solliciter une clé auprès du syndic. L'utilité objective est déterminée par l'accessibilité de l'équipement, pas par le comportement individuel du copropriétaire.
Vérifiez que la répartition des charges d'ascenseur dans le règlement de copropriété est fondée sur l'utilité objective (lots desservis par l'ascenseur) et non sur l'utilisation réelle. Si des copropriétaires de lots de stationnement ou de caves contestent leur quote-part au motif qu'ils n'utilisent pas l'ascenseur, opposez-leur cette jurisprudence. L'utilité objective est établie par la simple accessibilité de l'équipement depuis leur lot.
Il est fréquent que des copropriétaires de lots de stationnement ou de locaux commerciaux situés en rez-de-chaussée demandent une exonération des charges d'ascenseur au motif qu'ils ne s'en servent pas. Cette jurisprudence leur ferme définitivement cette voie. En revanche, si l'accès à l'ascenseur est physiquement impossible depuis le lot (ex. : parking en sous-sol sans accès aux étages), l'utilité objective disparaît et le lot peut être exclu des charges d'ascenseur.
Lors des ventes ou des mutations, faites préciser dans l'état descriptif si chaque lot a un accès direct ou indirect à l'ascenseur. Cette information servira de base objective à la répartition des charges et préviendra les contestations futures. Pour les lots de stationnement, indiquez clairement le cheminement d'accès à l'ascenseur.
Le premier arrêté portant attribution du label « gestion des copropriétés en difficulté » a été publié au Journal officiel du 1er août 2026. Ce label, créé par le décret n° 2026-10 du 9 janvier 2026 et précisé par l'arrêté du même jour, permet de reconnaître la compétence spécifique des administrateurs judiciaires inscrits sur la liste prévue à l'article L. 811-2 du code de commerce avec la mention de la spécialité civile dans le traitement des copropriétés en difficulté. Il s'agit d'une étape concrète dans la mise en œuvre du dispositif destiné à identifier les professionnels spécialement qualifiés pour intervenir dans les ensembles immobiliers les plus exposés.
Dès publication de la liste des administrateurs labellisés, constituez un fichier de référence pour les copropriétés en situation de fragilité. Ce label est un gage de compétence spécifique : les administrateurs labellisés ont suivi une formation dédiée et justifient d'une expérience en matière de copropriétés dégradées. En cas de désignation par le tribunal, vous pourrez proposer un nom labellisé, ce qui renforce la crédibilité de la procédure.
Le label atteste d'une compétence, il ne crée pas un nouveau régime juridique. Les copropriétés en difficulté relèvent toujours des procédures existantes (mandataire ad hoc, administrateur provisoire, ORCOD). Le label permet simplement au juge d'identifier plus facilement un professionnel qualifié. N'attendez pas que la copropriété soit en situation irrémédiable — le label est un outil complémentaire, pas un substitut à la prévention précoce des difficultés.
Pour les copropriétés présentant des signes de fragilité (taux d'impayés > 15 %, fonds travaux insuffisants, absence de PPT), informez le conseil syndical de l'existence de ce dispositif et de la possibilité de solliciter un administrateur labellisé. Une intervention précoce peut éviter la spirale de la dégradation et la procédure d'ORCOD.
La Cour de cassation précise le moment déterminant pour apprécier la condition tenant à l'absence de syndic justifiant la désignation d'un administrateur provisoire. Le juge doit se placer au jour où il statue, et non à la date de la requête. Ainsi, si une assemblée générale s'est réunie et a élu un nouveau syndic dans l'intervalle entre la requête et l'ordonnance, la désignation de l'administrateur provisoire doit être refusée car la copropriété n'est plus dépourvue de syndic au moment où le juge se prononce. Cette solution protège l'autorité des décisions de l'assemblée générale et évite le contournement des procédures démocratiques de la copropriété.
Dès la démission d'un syndic, convoquez sans délai une assemblée générale pour élire un nouveau syndic. L'arrêt conforte la validité de cette démarche : si l'AG se tient avant que le juge ne statue sur une requête en désignation d'administrateur provisoire, l'élection du nouveau syndic fait obstacle à la nomination de l'administrateur. Le délai court en votre faveur — ne le laissez pas s'écouler.
Un copropriétaire mécontent ou une SCI pourrait déposer une requête en désignation d'administrateur provisoire dès la démission d'un syndic, avant même que l'AG de remplacement ne soit convoquée. Si l'AG a lieu et que le syndic est élu avant que le juge ne statue, la requête échoue. Mais si l'AG tarde (plusieurs mois) ou n'est pas convoquée, l'administrateur provisoire sera désigné. La clé est la rapidité de convocation de l'AG, dans un délai maximum de 30 jours suivant la démission.
Insérez dans le contrat de syndic une clause prévoyant la désignation d'un syndic de remplacement temporaire en cas de démission, avec un délai de convocation d'AG maximal de 30 jours. Certains contrats prévoient déjà cette clause. Vérifiez qu'elle est en place et conforme aux nouvelles exigences jurisprudentielles. Cela permet de maintenir la continuité de gestion sans période de vacance.
Le Conseil constitutionnel a validé, par sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, la conformité à la Constitution des dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 permettant de modifier le règlement de copropriété à la majorité de l'article 26 pour interdire les locations meublées touristiques dans certains immeubles. Les dispositions contestées visent les copropriétés situées dans des communes ayant mis en place un régime d'autorisation préalable de changement d'usage (loi Le Meur du 19 novembre 2024). Cette validation constitutionnelle, désormais acquise, conforte les copropriétés qui souhaitent restreindre les locations de type Airbnb sur leur territoire.
Pour les copropriétés situées dans les zones tendues ayant mis en place l'autorisation préalable de changement d'usage, proposez une résolution modificative du règlement de copropriété à l'article 26 (majorité des voix de tous les copropriétaires) pour interdire ou encadrer les locations meublées touristiques. La validation constitutionnelle écarte tout risque de contestation sur le fondement des droits fondamentaux. Préparez une note d'information juridique sur le dispositif pour accompagner la résolution.
Certaines copropriétés ont adopté des résolutions d'interdiction des meublés touristiques avant la décision du Conseil constitutionnel, parfois dans l'attente de la validation. Ces résolutions sont désormais confortées rétroactivement par la QPC. Vérifiez leur régularité formelle (majorité, convocation, respect du droit de vote) et informez les copropriétaires concernés de la décision du Conseil constitutionnel.
La loi Le Meur permet aux communes de mettre en place un régime d'autorisation préalable de changement d'usage. La liste des communes concernées est actualisée par arrêté préfectoral. Consultez périodiquement cette liste et informez les copropriétés de votre portefeuille situées dans ces communes de la possibilité de modifier leur règlement de copropriété.
La Cour de cassation affirme que le règlement de copropriété, même s'il accorde un droit de jouissance exclusive, ne constitue pas un juste titre permettant la prescription acquisitive (usucapion). Un copropriétaire ne peut donc pas acquérir la propriété d'une partie commune par le seul effet du règlement de copropriété, même après une jouissance exclusive de longue durée. Le règlement de copropriété n'a pas d'effet translatif de propriété : il se borne à organiser l'usage des parties communes et privatives. La prescription acquisitive exige un juste titre translatif de propriété (acte notarié, jugement) et non un simple droit d'usage.
Pour chaque copropriété où le règlement accorde un droit de jouissance exclusive (cour, jardin, terrasse, toiture), vérifiez que ce droit est bien qualifié comme tel et non comme un droit de propriété. En cas de litige, rappelez que le règlement de copropriété ne peut pas transférer la propriété d'une partie commune — seul un acte notarié peut le faire.
Les copropriétaires qui construisent sur des parties communes (cour, jardin) en se fondant sur un droit de jouissance exclusive risquent de devoir démolir les constructions à leurs frais. L'arrêt rappelle que le règlement de copropriété ne confère aucun droit de propriété, même après des années de jouissance paisible. Avant tout projet de construction sur une partie commune, une autorisation d'AG à l'unanimité (article 26) est indispensable.
Lors des états datés ou des diagnostics pré-vente, signalez aux acquéreurs potentiels l'absence de droit de propriété sur les parties communes faisant l'objet d'un droit de jouissance exclusive. Cette information préventive évite des contentieux ultérieurs et sécurise les transactions.
Rappel — La réponse ministérielle confirmant que le compte séparé ne peut être ouvert qu'auprès d'un établissement de crédit reste d'actualité. Les néobanques et établissements de paiement (type Nickel, Revolut, Qonto) ne sont pas des établissements de crédit au sens du code monétaire et financier. Un compte séparé ouvert chez une néobanque est irrégulier et expose le syndic à un risque de rejet des comptes en AG. Vérifiez que tous les comptes séparés de votre portefeuille sont ouverts auprès d'établissements de crédit agréés par l'ACPR.
L'UNIS, l'ANGC, Syndic France et Plurience montent au créneau contre l'arrêté du 23 juin 2026. Leurs revendications portent sur la révision du contrat type de syndic (inchangé depuis 2015), la rémunération des nouvelles obligations déclaratives et le manque de concertation sur le texte final. Le CNTGI n'a pas été consulté sur la version définitive du décret. Le conflit pourrait déboucher sur un refus collectif de renseigner les nouvelles données, ce qui placerait les pouvoirs publics devant le fait accompli. À suivre de près dans les semaines à venir.
Bien que non contraignant, le Livre blanc de l'Institut Janus présenté en mai 2026 propose une refonte des majorités d'AG pour les travaux d'économie d'énergie, une simplification des convocations et une restriction du droit de contestation aux seuls copropriétaires présents ou représentés. Ces propositions, qui font écho à la jurisprudence récente de la Cour de cassation, pourraient inspirer un futur projet de loi. À suivre pour anticiper les évolutions législatives à moyen terme.