Semaine de mi-août marquée par la publication au Journal Officiel de la loi n° 2026-798 du 18 août 2026 dite « loi Sécurité », qui comporte deux dispositions importantes pour la copropriété : l'interdiction légale du remisage des engins motorisés dans les parties communes et l'extension de la procédure d'expulsion administrative rapide aux locaux professionnels et commerciaux. Signalons également l'analyse détaillée de l'arrêt du Conseil d'État du 15 juillet 2026 par Maître Kohen, qui rappelle les limites du règlement de copropriété face à la dignité humaine.
1. Droit de la copropriété et métier de syndic
Type : Loi | Référence : Loi n° 2026-798 du 18 août 2026 (articles 7 et 14) — JO du 19 août 2026
Source : lofficieldesmetiers.fr
Résumé : La loi n° 2026-798 du 18 août 2026 dite « loi Sécurité », publiée au Journal Officiel du 19 août 2026, insère un nouvel article L. 733-1 dans le code de la construction et de l'habitation qui interdit le remisage des engins motorisés — motos, scooters, cyclomoteurs, trottinettes électriques (EDPM) — dans les parties communes, caves, sous-sols et locaux de dégagement des immeubles en copropriété. Cette interdiction était déjà fréquemment prévue dans les règlements de copropriété, mais elle est désormais gravée dans la loi et s'applique à toutes les copropriétés, sans condition. Seule exception : les aménagements dédiés spécifiquement conçus et conformes aux normes de sécurité incendie.
✅ Action concrète : Vérifier sans délai la conformité des parties communes, caves et sous-sols de chaque copropriété gérée. Identifier les éventuels stationnements ou stockages d'engins motorisés (motos, scooters, trottinettes) et dresser un état des lieux. Si des locaux dédiés existent (locaux vélos, parkings motos), s'assurer qu'ils sont conformes aux normes de sécurité incendie. À défaut, inscrire la mise en conformité à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Le non-respect expose la copropriété à un risque de responsabilité en cas d'incendie ou d'accident.
⚠️ Piège à éviter : Ne pas sous-estimer l'impact de cette interdiction légale. Jusqu'à présent, l'interdiction relevait du règlement de copropriété — sa violation était un manquement contractuel, pouvant être régularisée a posteriori. Désormais, il s'agit d'une interdiction légale, ce qui signifie qu'un copropriétaire ou un occupant qui entrepose un engin motorisé dans les parties communes peut voir son bien évacué d'office, indépendamment de toute procédure contractuelle. Ne pas agir, c'est exposer le syndic à une action en responsabilité de la part des autres copropriétaires.
💡 Réflexe ou bonne pratique : Intégrer systématiquement une clause de rappel de cette interdiction légale dans le règlement de copropriété lors de sa prochaine mise à jour. Prévoir une communication auprès des copropriétaires (affichage dans les parties communes, note sur l'extranet). En cas de nouveau règlement intérieur ou de mise à jour du carnet d'entretien, mentionner l'article L. 733-1 du CCH. Enfin, anticiper les demandes de création de locaux motos sécurisés : les copropriétaires concernés peuvent légitimement réclamer un aménagement dédié.
3. Recouvrement et contentieux des impayés
Type : Loi | Référence : Loi n° 2026-798, art. 14 modifiant l'article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 (loi DALO)
Source : lofficieldesmetiers.fr
Résumé : L'article 14 de la loi Sécurité étend la procédure préfectorale d'expulsion administrative d'urgence (mise en demeure de quitter les lieux sous 48 heures) aux locaux professionnels, commerciaux, agricoles, jusqu'alors limitée aux résidences principales et secondaires. Le texte clarifie également la distinction entre l'introduction et le maintien dans les lieux, et harmonise la terminologie en remplaçant « logement » par « local » dans le dernier alinéa de l'article 38. Les conditions procédurales strictes demeurent (constat d'occupation illicite, flagrance, dépôt de plainte).
✅ Action concrète : Cette extension concerne directement les copropriétés qui comportent des lots commerciaux ou professionnels (rez-de-chaussée commerciaux, bureaux). En cas d'occupation illicite d'un local commercial appartenant à la copropriété (parties communes) ou d'un lot commercial dont le copropriétaire est défaillant, le syndic peut désormais saisir le préfet pour déclencher la procédure d'expulsion administrative rapide, sans passer par la voie judiciaire classique (plus longue et plus coûteuse). Mettre à jour la procédure interne de gestion des squatts et occupations illicites.
⚠️ Piège à éviter : Attention : la procédure administrative rapide n'est pas automatique. Elle suppose un dépôt de plainte du propriétaire ou du syndic, un constat d'occupation illicite et une situation de flagrance. Le syndic doit agir rapidement dès la découverte de l'occupation. Passé un certain délai, la qualification de flagrance peut être perdue et la procédure administrative devient inopérante. Former les gardiens et les conseils syndicaux à signaler immédiatement toute occupation suspecte.
💡 Réflexe ou bonne pratique : Intégrer dans la procédure de veille des copropriétés comportant des lots commerciaux une alerte dédiée aux occupations illicites. Prévoir un modèle de courrier type au préfet pour déclencher la procédure. Conserver les coordonnées du commissariat local. Cette procédure est un gain de temps considérable par rapport à la procédure judiciaire classique (48h au lieu de plusieurs mois).
16. Jurisprudence essentielle
Type : Jurisprudence (Conseil d'État) | Référence : Décision du 15 juillet 2026
Source : Kohen Avocats (analyse publiée le 15 août 2026)
Résumé : Le Conseil d'État valide la fermeture administrative d'un établissement parisien (société Z Machine) organisant des activités sexuelles collectives dans un local commercial en sous-sol d'un immeuble, sur le fondement de la dignité humaine. L'arrêt est remarquable car le syndicat des copropriétaires n'a engagé aucune procédure : l'activité était conforme au règlement de copropriété (local défini comme commercial) et ne violait pas la destination de l'immeuble. Le Conseil d'État rappelle que la dignité de la personne humaine constitue une composante de l'ordre public dont la protection ne suppose ni violation du règlement de copropriété, ni troubles de voisinage avérés. La décision ouvre deux voies de droit parallèles en copropriété : le trouble anormal de voisinage (juge judiciaire) et la police administrative de la dignité humaine (autorité préfectorale puis juge administratif).
✅ Action concrète : Cette décision rappelle que le syndic dispose, même en l'absence de violation du règlement de copropriété, de deux leviers d'action. Le premier est la saisine du juge judiciaire pour trouble anormal de voisinage (fondement autonome, qui ne suppose pas la preuve d'une infraction au règlement). Le second est le signalement à l'autorité préfectorale lorsque l'activité en cause heurte la dignité humaine ou l'ordre public. Documenter les nuisances et conserver les preuves (témoignages, constats d'huissier) permet d'activer ces deux voies.
⚠️ Piège à éviter : Ne pas se retrancher derrière la conformité au règlement de copropriété pour justifier l'absence d'action. Comme le démontre cette affaire, une activité peut être conforme au règlement et pourvoir être interdite ou limitée sur un autre fondement. À l'inverse, ne pas confondre la clause de bonnes mœurs (parfois présente dans les règlements anciens) avec la police administrative : la clause de bonnes mœurs n'a de portée que si elle est justifiée par la destination de l'immeuble et appliquée sans excès. Son invocation systématique expose à une action en nullité.
💡 Réflexe ou bonne pratique : Lorsqu'un copropriétaire ou un conseil syndical signale une activité choquante ou nuisible dans un lot, ne pas répondre « c'est conforme au règlement, on ne peut rien faire ». Vérifier systématiquement : (1) y a-t-il violation du règlement de copropriété ? (2) y a-t-il trouble anormal de voisinage caractérisé ? (3) l'activité heurte-t-elle la dignité humaine ou l'ordre public ? Chaque réponse positive ouvre une voie d'action spécifique. Former les équipes à cette grille d'analyse en trois points.
En bref
Registre national des copropriétés : nouvelles données obligatoires à compter de janvier 2028
Un arrêté du 23 juin 2026, publié au JO du 19 juillet 2026, réforme en profondeur les données déclaratives du registre national des copropriétés. Les syndics devront renseigner le DPE collectif, le plan pluriannuel de travaux (PPT), les systèmes techniques du bâtiment (chauffage, ventilation, ECS, ascenseurs), l'identifiant RNB (Référentiel national des bâtiments), et le seuil d'alerte sur les impayés est remplacé par « plus de deux trimestres de charges » (contre 300 € auparavant). Entrée en vigueur : janvier 2028. Les copropriétés qui tardent à voter leur DPE collectif et leur PPT sont invitées à les inscrire sans attendre à l'ordre du jour de la prochaine AG.
MaPrimeRénov' Copropriété : reconduite et ajustée en 2026
La loi de finances 2026 a reconduit MaPrimeRénov' Copropriété pour l'ensemble des parcours. Le dispositif est maintenu avec un plafond de 700 € par logement pour l'AMO (assistance à maîtrise d'ouvrage), et les travaux d'installation ou de remplacement de chaudières à combustible fossile restent intégrables dans le calcul du gain énergétique de 35 % pour les dossiers déposés jusqu'au 31 décembre 2026. Les copropriétés en difficulté (taux d'impayés ≥ 8 % du budget voté de l'année N-2) bénéficient d'un bonus de 10 % en cas de sortie du statut de passoire thermique (classe F/G → A à D).
Assouplissement des règles de transformation des bureaux en logements en copropriété
La loi Daubié (juin 2025, en vigueur) assouplit les règles de vote en assemblée générale pour le changement de destination des parties privatives (bureaux vers logements). Jusqu'alors soumis à l'unanimité lorsque le changement contrevenait à la destination de l'immeuble, la transformation est désormais facilitée. Cette disposition intéresse directement les copropriétés comportant des lots à usage de bureaux ou d'ateliers, en particulier dans les zones tendues. Attention : l'assouplissement ne dispense pas du respect des autres obligations (autorisation pour les travaux affectant les parties communes, servitudes).
Copropriétés en difficulté : création du label « gestion des copropriétés en difficulté »
L'arrêté du 30 juillet 2026, publié au JORF n° 0178 du 1er août 2026, porte attribution du label « gestion des copropriétés en difficulté » créé par le décret n° 2026-10 du 9 janvier 2026. Ce label permet aux administrateurs judiciaires et mandataires ad hoc de faire reconnaître leur compétence spécifique dans le traitement des copropriétés en difficulté. Les syndics concernés par des copropriétés en situation de fragilité financière ou administrative peuvent s'appuyer sur ce label pour identifier les professionnels qualifiés.
🔑 5 actions prioritaires à retenir cette semaine
- Loi Sécurité — interdiction engins motorisés : dresser l'état des lieux des parties communes, caves et sous-sols de chaque copropriété pour identifier les éventuels stationnements de motos, scooters ou trottinettes électriques. Anticiper la mise en conformité et la communication auprès des copropriétaires.
- Loi Sécurité — expulsion administrative : mettre à jour la procédure interne de traitement des squatts et occupations illicites pour intégrer la nouvelle procédure préfectorale étendue aux locaux professionnels et commerciaux.
- Registre des copropriétés : planifier dès 2026 la réalisation du DPE collectif et le vote du PPT pour les copropriétés qui ne les ont pas encore. L'entrée en vigueur est fixée à janvier 2028, mais les délais de diagnostic et de vote en AG nécessitent d'anticiper dès maintenant.
- Arrêt Conseil d'État juillet 2026 : diffuser la grille d'analyse en trois points aux équipes et aux conseils syndicaux face à une activité choquante dans un lot : (1) violation du règlement ? (2) trouble anormal de voisinage ? (3) atteinte à l'ordre public ou à la dignité humaine ?
- MaPrimeRénov' : pour les copropriétés en difficulté (impayés ≥ 8 %), vérifier l'éligibilité au bonus de 10 % en cas de rénovation sortant du statut de passoire thermique. Les dossiers avec chaudières fossiles sont éligibles jusqu'au 31 décembre 2026 — ne pas laisser passer cette échéance.