Un arrêté du 23 juin 2026, publié au Journal officiel du 19 juillet 2026, modifie les données collectées dans le registre national d'immatriculation des syndicats de copropriétaires (RNIC). De nouvelles informations relatives aux immeubles seront exigées à compter de janvier 2028 : identifiant du bâtiment (RNB), performance énergétique, équipements techniques, diagnostics et plans pluriannuels de travaux (PPT).
✅ Anticiper la collecte des données RNB et DPE collectif dès maintenant. L'entrée en vigueur est fixée au 19 janvier 2028, soit 18 mois de préparation. Pour chaque copro, il faut d'ores et déjà identifier le bâtiment dans le référentiel national des bâtiments (RNB) — un identifiant unique de 12 caractères — et centraliser les DPE collectifs, diagnostics amiante/plomb, et PPT. Le syndic devra saisir ces données dans le téléservice RNIC. Commencez par les copros les plus anciennes ou celles sans DPE collectif à jour.
⚠️ Ne pas sous-estimer le volume de données à collecter. L'arrêté ajoute des champs sur les équipements techniques (chauffage, ascenseurs, VMC, etc.) et les diagnostics. Pour un parc de 17 copros, c'est potentiellement plus de 200 nouvelles données à renseigner. Une copro sans DPE collectif ou sans PPT voté devra régulariser avant la saisie, sous peine de mention « non renseigné » dans le registre — ce qui est désormais une information publique consultable par les acquéreurs.
💡 Créer un tableau de bord RNIC par copro. Ouvrir un fichier de suivi avec, pour chaque copro : identifiant RNB, DPE collectif (date et classe), diagnostics (nature, date, validité), équipements techniques, PPT (voté ou non, échéances). Mettre à jour à chaque AG ou nouveau diagnostic. Cela évitera une course contre la montre début 2028.
Le tribunal judiciaire de Lyon a examiné en référé le cas d'un promoteur dont le prix de vente de lots était retenu par un notaire après une opposition du syndicat des copropriétaires portant sur 33 578,50 €. L'ordonnance a rouvert les débats et maintenu le dossier en attente d'audience. L'opposition du syndic sur le prix de vente (article 20 de la loi du 10 juillet 1965) est un acte juridique strictement encadré : délai de 15 jours, notification par commissaire de justice, élection de domicile, détail du montant et de la cause des créances. Les sommes doivent être liquides et exigibles à la date de la mutation.
✅ Vérifier systématiquement la régularité de vos oppositions avant de les délivrer. Une opposition imprécise, tardive, ou fondée sur des sommes futures peut être contestée et levée. Avant d'envoyer une opposition au notaire, vérifiez : le délai de 15 jours à compter de la publication de la mutation, le caractère liquide et exigible des créances, la ventilation par lot, et l'élection de domicile. Un modèle d'opposition standardisé, revu par un avocat, évite les erreurs de forme.
⚠️ L'opposition mal détaillée peut priver le syndicat de sa garantie. Si le montant n'est pas ventilé par catégorie de charges ou si des sommes futures sont incluses, le juge peut ordonner la mainlevée totale ou partielle. Le syndicat perd alors sa priorité sur le prix de vente et bascule en créancier chirographaire. Le risque est réel : 33 578 € d'impayés potentiellement perdus.
💡 Mettre en place une procédure d'opposition en 3 étapes. (1) Dès réception de l'avis de mutation, extraire le décompte actualisé du copropriétaire débiteur. (2) Vérifier que seules les charges exigibles à date sont incluses (pas de provisions futures). (3) Faire délivrer l'acte par commissaire de justice dans les 15 jours. Conserver une copie de l'acte et l'accusé de réception du notaire.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle que l'action en responsabilité engagée par un copropriétaire contre le syndicat des copropriétaires à raison d'une faute commise lors de l'adoption d'une résolution d'assemblée générale ne constitue pas une action en contestation de cette décision. Elle relève donc de la prescription de droit commun de cinq ans (article 2224 du code civil) et non du délai de forclusion de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
✅ Conserver les PV d'AG et les justificatifs de vote pendant au moins 5 ans. Un copropriétaire peut engager une action en responsabilité contre le syndicat pour une résolution irrégulière (défaut de majorité, abus de majorité, cession irrégulière) jusqu'à 5 ans après l'AG. Le délai de contestation de 2 mois ne couvre que l'annulation de la résolution. Ne détruisez pas les PV d'AG avant 5 ans révolus.
⚠️ Une résolution adoptée peut exposer le syndicat à des dommages-intérêts bien après les 2 mois. Exemple : une résolution autorisant des travaux privatifs sur parties communes sans respecter les formes — même non contestée dans les 2 mois, elle peut fonder une action en responsabilité. Le syndicat doit donc s'assurer de la régularité de chaque résolution, pas seulement de la majorité atteinte.
💡 Ajouter une vérification juridique systématique des résolutions sensibles. Pour les résolutions portant sur des travaux modificatifs, des cessions de droits ou des autorisations individuelles, faire vérifier la légalité par un avocat avant l'AG. Noter dans le rapport de synthèse les fondements juridiques de chaque résolution litigieuse.
Le décret n° 2026-822 du 25 août 2026, publié au Journal officiel le 27 août, retire six familles de travaux du parcours MaPrimeRénov' « par geste » pour les demandes déposées à compter du 1er septembre 2026 : isolation (murs, rampants, toitures), ventilation (VMC simple flux), certains équipements de chauffage, production d'eau chaude sanitaire, et chauffage au bois/biomasse. Les travaux ne sont pas interdits, mais le forfait MaPrimeRénov' n'est plus ouvert pour ces gestes réalisés seuls. Le parcours « rénovation d'ampleur » reste accessible, ainsi que les CEE, l'éco-PTZ, et les aides locales.
✅ Informer immédiatement les copropriétaires qui préparent des travaux. Pour les copros ayant voté des travaux d'isolation ou de ventilation en AG, vérifier si les demandes de prime ont été déposées avant le 1er septembre 2026. Pour les nouveaux projets, orienter vers le parcours « rénovation d'ampleur » (au moins 2 gestes) ou combiner MaPrimeRénov' avec CEE et éco-PTZ. Le syndic doit alerter le conseil syndical et les copropriétaires concernés par note d'information.
⚠️ Ne pas confondre « travaux non financés » et « travaux interdits ». Les six gestes supprimés restent légalement réalisables, et les CEE (certificats d'économies d'énergie) peuvent financer une partie des opérations. Mais les copropriétaires qui ont signé un devis sur la base de MaPrimeRénov' doivent être informés sans délai du changement de régime. Le bug Anah du 31 août (voir ci-dessous) complique la situation pour les dossiers déposés à la frontière.
💡 Mettre à jour la fiche d'information « travaux et aides » remise aux copropriétaires. Supprimer les six gestes de la liste des travaux éligibles MaPrimeRénov' « par geste » et ajouter les alternatives : rénovation d'ampleur, CEE, éco-PTZ, « Coup de pouce », aides locales. Tenir cette fiche à jour dans l'extranet de chaque copro.
Le 31 août 2026, des demandeurs n'ont pu déposer leur dossier MaPrimeRénov' avant l'entrée en vigueur du nouveau régime. La plateforme affichait des messages d'erreur, des boucles de chargement, et aucun accusé de dépôt n'a été émis. Un témoignage a été publié sur la plateforme Services Publics+. La question juridique est de savoir si une capture d'écran de la plateforme en panne peut valoir preuve d'un dépôt avant le changement de régime.
✅ Conseiller aux copropriétaires concernés de constituer un dossier de preuves. Une capture d'écran ne vaut pas accusé de réception. Le propriétaire doit réunir : captures d'écran horodatées (avec l'URL et la date visibles), fichiers transmis (devis, pièces justificatives), tickets d'assistance (ANAH ou plateforme), et si possible une attestation sur l'honneur. Saisir l'Anah d'une demande de vérification des journaux du téléservice et demander le rattachement au régime antérieur.
⚠️ La date de dépôt électronique est celle de l'accusé de réception, pas de la tentative. L'article L. 112-11 du CRPA (code des relations entre le public et l'administration) prévoit que la date de dépôt est celle de l'accusé de réception émis par le téléservice. En l'absence de cet accusé, l'administration peut ne pas reconnaître la tentative. Le recours administratif préalable (article 9 du décret n° 2020-26) est la voie à suivre en cas de refus.
💡 Pour les copros, documenter systématiquement les dépôts de demandes d'aide. Pour chaque dossier MaPrimeRénov' déposé pour le compte de la copropriété, conserver : la copie de l'accusé de réception, la date et l'heure du dépôt, le numéro de dossier, et les pièces justificatives transmises. En cas d'incident technique, faire une capture d'écran immédiate et signaler l'incident par écrit à l'Anah.
Le tribunal judiciaire de Dax a examiné le cas d'une copropriété horizontale dont la dissolution était bloquée par le refus d'un copropriétaire de signer la procuration nécessaire à l'acte authentique. L'affaire a mis en lumière les limites du mandat du syndic, la caducité d'assignations et la nécessité de désigner un administrateur provisoire. Une seule signature manquante suffit à bloquer l'opération.
✅ Vérifier les pouvoirs du syndic avant d'engager une dissolution. Le syndic n'a pas automatiquement le pouvoir de signer l'acte de dissolution. L'AG doit voter une résolution spéciale autorisant la dissolution et donnant mandat au syndic ou à un liquidateur. Vérifier que la majorité requise est atteinte et que le mandat est suffisamment précis (acte authentique, servitudes, périmètre des lots).
⚠️ Un copropriétaire qui refuse peut bloquer l'opération sans être automatiquement fautif. Le refus de signer une procuration n'est pas abusif par lui-même. Il faut démontrer que l'obligation de signer est certaine, que l'AG était régulière, et que le projet d'acte respecte les titres et servitudes. Le référé peut être une solution en cas d'urgence et d'obligation non contestable.
💡 Pour les copros horizontales, anticiper le blocage dès la préparation de l'AG. Inclure dans la note de synthèse une description détaillée des servitudes, des titres de propriété et du périmètre des lots. Prévoir une résolution avec un mandat précis pour le syndic ou un liquidateur. En cas de refus annoncé, envisager la désignation d'un administrateur provisoire.
Le député Maxime Michelet demandait au ministère de la Ville et du Logement d'imposer un délai maximal de remise en service des ascenseurs en panne, ainsi que des mesures d'indemnisation des occupants. La réponse ministérielle du 11 août 2026 rejette ces demandes, estimant que « le cadre législatif et réglementaire existant est d'ores et déjà exigeant ». Le ministère rappelle deux recours existants : le référé (article R. 134-15 du CCH) et l'infraction pénale pour défaut de contrat d'entretien (article R. 186-1 du CCH). Un travail interministériel est annoncé, sans calendrier.
✅ Vérifier les clauses du contrat d'entretien de chaque ascenseur. L'arrêté du 18 novembre 2004 impose que tout contrat d'entretien comporte obligatoirement une clause relative aux délais de déblocage des personnes, de dépannage et de remise en service, ainsi qu'une clause d'information des utilisateurs. Demander la copie du contrat au prestataire, vérifier ces clauses, et les communiquer au conseil syndical. Si le contrat est muet sur ces délais, il est irrégulier et le prestataire peut être attrait en référé.
⚠️ Ne pas confondre absence de délai légal et absence de délai contractuel. Le ministère n'impose pas de délai maximal dans la loi, mais chaque contrat d'entretien DOIT en contenir un. Si le contrat est silencieux, le syndic peut exiger la mise en conformité sous peine de saisine du juge des référés. Une copro dont l'ascenseur est en panne depuis 3 mois sans clause contractuelle de délai est fondée à agir.
💡 Ajouter un point de vérification semestriel sur les contrats d'ascenseur. Tous les 6 mois, vérifier que le contrat d'entretien est à jour, que les clauses de délai sont conformes, que le contrôle technique quinquennal a été réalisé, et que les anomalies ont été levées. Conserver une trace écrite des signalements de panne et des délais de réponse. Cela permet de constituer un dossier solide en cas de référé.
L'ANAH a mis à jour son guide des aides financières pour septembre 2026. Le budget MaPrimeRénov' 2026 est de 3,6 milliards d'euros, avec un objectif d'au moins 120 000 rénovations d'ampleur et 150 000 rénovations par geste. Depuis le 17 août 2026, tous les ménages doivent déposer une demande via le téléservice. Le guide intègre les modifications du décret n° 2026-822.
✅ Télécharger le nouveau guide pour informer les copropriétaires. Le guide est disponible sur anah.gouv.fr. Il intègre les changements du 1er septembre. Pour les copros, la section « rénovation d'ampleur » et « copropriété » est à diffuser au conseil syndical et aux copropriétaires via l'extranet.
⚠️ Les objectifs 2026 sont élevés mais les délais d'instruction s'allongent. Avec 270 000 dossiers attendus, les délais de traitement par l'Anah peuvent atteindre 3 à 4 mois. Anticiper les dépôts pour les travaux votés en AG de fin d'année.
💡 Planifier les dépôts de demandes d'aide dès le vote des travaux en AG. Ne pas attendre la fin des travaux. Déposer la demande MaPrimeRénov' dès l'AG votée, avec les devis signés. Pour les copros, le dépôt peut être fait par le syndic avec une procuration du copropriétaire.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation juge que la participation aux charges afférentes à un équipement commun s'apprécie au regard de son utilité objective pour le lot concerné, et non de son utilisation effective. En conséquence, des copropriétaires propriétaires de places de stationnement doivent contribuer aux frais de remplacement d'un ascenseur dès lors qu'ils peuvent y accéder, même s'ils choisissent de ne pas l'utiliser ou doivent solliciter une clé auprès du syndic.
✅ Vérifier la répartition des charges d'ascenseur dans le règlement de copropriété. Si le règlement exclut certains lots (caves, parkings) du calcul des charges d'ascenseur, cette clause doit être conforme à la notion d'utilité objective. Un lot qui a un accès physique à l'ascenseur doit participer, même si son propriétaire ne l'utilise pas. En cas de litige, le syndic peut s'appuyer sur cet arrêt pour justifier l'appel de charges.
⚠️ Attention aux clauses de règlement qui excluraient des lots de l'ascenseur sans critère objectif. Si une place de parking est située au sous-sol et que l'ascenseur dessert ce niveau, le propriétaire doit contribuer aux charges d'ascenseur, même s'il prend l'escalier. Une clause contraire serait contestable et pourrait être annulée comme abusive.
💡 Pour les nouvelles répartitions, utiliser le critère d'utilité objective comme référence. Lors de la modification des charges (AG à l'unanimité), documenter l'utilité objective de chaque équipement pour chaque lot. Cela sécurise la répartition contre les contestations.
Voir ci-dessus rubrique 3 (Recouvrement). Cet arrêt concerne également le droit général de la copropriété : il distingue l'action en contestation d'une résolution d'AG (forclusion 2 mois, art. 42 loi 1965) de l'action en responsabilité contre le syndicat (prescription 5 ans, art. 2224 code civil).
Juin 2026 — TJ Toulon. Un règlement de copropriété qui interdit les « véhicules de transport de marchandises » n'interdit pas le stationnement d'un camping-car, considéré comme un véhicule de transport de personnes. Source : monimmeuble.com.
Analyse Kohen avocats, 10 août 2026. Les actions personnelles relatives à la copropriété se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits. Les actions réelles immobilières (appropriation de parties communes) restent soumises au délai trentenaire.
Le décret modifie les articles R. 134-1 et suivants du CCH relatifs à l'entretien et à la sécurité des ascenseurs. Les contrôles périodiques sont maintenus (6 semaines, 6 mois, 1 an, 5 ans). Source : Légifrance.
Le DPE collectif devient obligatoire pour toutes les copropriétés. Nouveau calendrier, nouveau calcul et impacts sur la rénovation énergétique. Source : informationsrapidesdelacopropriete.fr.
Analyse Empruntis, août 2026. La nouvelle stratégie de décarbonation favorise les prêts collectifs pour la rénovation énergétique, avec des dispositifs assouplis pour les copropriétés.