Veille juridique copropriété
Bonjour,
Cette semaine marque l’entrée en vigueur du nouveau contrat type de location (décret n° 2026-596), avec des implications directes pour la gestion des locations en copropriété. La jurisprudence de la Cour de cassation se précise sur l’article 19-2 et les conséquences de l’annulation du mandat du syndic. L’ARC signale un nouvel abus Foncia sur l’ajustement du budget prévisionnel, et Me Kohen publie une analyse détaillée sur les sonnettes vidéo filmant le palier — une question RGPD qui monte dans les copropriétés.
1. Droit de la copropriété et métier de syndic
Nouveau contrat type de location — entrée en vigueur le 1er octobre 2026
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet, modifie les contrats types de location prévus par le décret du 29 mai 2015. Il s’applique à tous les baux d’habitation (vide, meublé, colocation à bail unique) conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Les deux principales nouveautés sont l’intégration d’une clause résolutoire obligatoire pour impayés (délai de six semaines après commandement de payer) et la mention de la servitude de résidence principale issue de la loi Le Meur du 19 novembre 2024. Les baux en cours ne sont pas concernés jusqu’à leur renouvellement.
✅ Vérifier et mettre à jour les modèles de bail pour les nouvelles locations
Dès le 1er octobre 2026, tout bail signé ou renouvelé doit utiliser le nouveau contrat type. Pour les copropriétés gérant des locations (lots loués par des copropriétaires bailleurs), le conseil syndical peut informer les copropriétaires bailleurs de cette obligation. Le syndic doit s’assurer que son cabinet utilise les nouveaux modèles pour les baux qu’il établit dans le cadre de la gestion. Vérifiez que les annexes du décret sont bien reprises : clause résolutoire à six semaines, servitude de résidence principale le cas échéant.
⚠️ Ne pas confondre date d’application et opposabilité aux baux en cours
Le nouveau contrat type ne s’applique qu’aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026. Les baux en cours restent régis par l’ancien modèle jusqu’à leur renouvellement. Attention : la clause résolutoire à six semaines était déjà en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 (qui l’a ramenée de deux mois à six semaines) — le décret ne fait que la formaliser dans le contrat type. Les anciens baux ne bénéficient pas d’un délai de deux mois si la loi s’appliquait déjà.
💡 Anticiper la servitude de résidence principale dans les PLU
Pour les copropriétés situées dans des communes touristiques ou en zone tendue, vérifiez si le PLU a institué une servitude de résidence principale (art. L. 151-14-1 du code de l’urbanisme). Si c’est le cas, le nouveau contrat type doit le mentionner. Le non-respect expose le bail à une action en nullité. Le réflexe : pour chaque nouveau bail concernant un lot dans une commune à plus de 20% de résidences secondaires ou soumise à la taxe sur les logements vacants, consulter le règlement du PLU avant de rédiger le bail.
Mise en concurrence du contrat de syndic : l’ARC recommande un cahier des charges normalisé
L’ARC Nationale publie une actualité sur la mise en concurrence du contrat de syndic. Elle recommande l’établissement d’un « cahier des charges » préalable à la consultation des syndicats candidats, afin de comparer des offres homogènes. Cette recommandation s’inscrit dans le renforcement des obligations de mise en concurrence prévues par la loi ALUR et le contrat type de syndic.
✅ Établir un cahier des charges standardisé pour chaque mise en concurrence
Lorsque le conseil syndical prépare la mise en concurrence du contrat de syndic (obligatoire tous les 3 ans), il doit rédiger un cahier des charges décrivant : nombre de lots, budget annuel, équipements, problématiques spécifiques, et prestations attendues. Transmettez ce document à au moins trois syndics candidats et analysez les réponses sur une grille objective.
⚠️ Les syndics noient parfois la comparaison par des forfaits hétérogènes
L’ARC alerte sur une pratique fréquente : des propositions de contrat aux structures tarifaires différentes (prestations incluses ou optionnelles, honoraires supplémentaires). Sans cahier des charges, la comparaison est biaisée. Exigez que chaque candidat réponde point par point au cahier des charges.
💡 Utiliser le contrat type de syndic comme base minimale
Le contrat type de syndic (décret du 26 mars 2015 modifié) constitue le socle légal. Votre cahier des charges doit aller au-delà en précisant vos besoins spécifiques (fréquence des conseils syndicaux, modalités de transmission des documents, délais de réponse).
2. Profession de syndic
ARC : condamnation d’un syndic pour manquement à l’obligation de loyauté dans la négociation de ses honoraires
L’ARC UNARC signale une jurisprudence condamnant un syndic pour manquement à son obligation de loyauté dans la négociation de ses honoraires. Le syndic sortant avait omis de transmettre certaines informations essentielles aux candidats à la reprise du mandat, faussant la mise en concurrence. Détail disponible dans l’espace adhérent ARC.
3. Recouvrement et contentieux des impayés
Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950 : encadrement strict de la procédure accélérée article 19-2
La Cour de cassation précise les conditions de la procédure accélérée au fond en matière de recouvrement de charges de copropriété sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Deux points fondamentaux sont tranchés : (1) la mise en demeure préalable doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité — la cour d’appel doit rechercher si la mise en demeure détaille ces éléments et constater la défaillance dans le mois suivant ; (2) le président du tribunal judiciaire, saisi selon la procédure accélérée, ne peut statuer que sur les seules provisions et charges visées par l’article 19-2, et non sur des demandes indemnitaires ou de remboursement de frais annexes. Le syndicat des copropriétaires est condamné aux dépens et à verser 3 000 € au copropriétaire.
✅ Rédiger des mises en demeure article 19-2 exhaustives et documentées
Avant d’engager la procédure accélérée, la mise en demeure doit mentionner précisément : la nature de chaque provision due (charges courantes, fonds travaux, provisions sur travaux), leur montant individuel, la période concernée, et le décompte de la dette totale. Un simple relevé de compte global sans ventilation ne suffit pas et expose le syndicat à une irrecevabilité. Cette décision, publiée au Bulletin, s’impose à toutes les cours d’appel.
⚠️ Ne pas inclure de demandes annexes dans la procédure accélérée
Le juge de l’article 19-2 ne peut connaître QUE des provisions et charges de copropriété impayées. Toute demande de dommages-intérêts, de remboursement de frais (déménagement, remise en état) ou d’indemnité forfaitaire doit faire l’objet d’une procédure séparée. Le surcoût pour le syndicat (condamnation aux dépens + 3 000 €) est dissuasif.
💡 Vérification systématique de la mise en demeure avant toute saisine
Avant de transmettre un dossier à l’avocat pour la procédure article 19-2, constituez un dossier comprenant : la copie de la mise en demeure avec décompte détaillé, la preuve de sa réception (AR), le constat de l’absence de paiement dans le mois suivant, et le décompte actualisé des sommes dues. Archivez systématiquement ces éléments dans le logiciel de gestion.
5. Comptabilité de copropriété
ARC signale un abus Foncia sur l’ajustement du budget prévisionnel et l’avance de trésorerie
L’ARC dénonce une pratique de Foncia consistant à ajuster le budget prévisionnel en cours d’exercice sans respecter les règles de majorité applicables. L’abus porte notamment sur l’augmentation unilatérale de l’avance de trésorerie au-delà du 1/6ème du budget prévisionnel autorisé par l’article 35 du décret du 17 mars 1967. Les copropriétaires s’exposent à des appels de fonds induits par ces ajustements non votés.
6. Fiscalité
BOFiP du 9 septembre 2026 : précisions sur la TVA applicable aux travaux de rénovation énergétique
Le Bulletin officiel des finances publiques a publié une mise à jour le 9 septembre 2026 précisant les règles de TVA applicables aux travaux de rénovation, notamment énergétique. Cette actualité fait suite à une consultation publique lancée en octobre 2025. Elle clarifie la distinction entre les travaux relevant du taux réduit à 5,5% (travaux d’amélioration de la qualité énergétique) et ceux relevant du taux intermédiaire à 10% ou du taux normal à 20%. Les critères sont précisés pour chaque catégorie de travaux : isolation, chauffage, ventilation, fenêtres.
✅ Vérifier le taux de TVA appliqué par les entreprises pour les travaux votés en AG
Lorsque le syndicat vote des travaux de rénovation, le gestionnaire doit vérifier que l’entreprise applique le bon taux de TVA : 5,5% pour les travaux d’isolation thermique des parois opaques, le remplacement de chaudière performante, les équipements de chauffage utilisant des énergies renouvelables ; 10% pour les travaux d’amélioration de l’habitat ne relevant pas du 5,5% ; 20% pour les travaux de rénovation non énergétique. Une erreur de taux peut entraîner un redressement fiscal pour le syndicat.
⚠️ Attention aux factures mélangeant plusieurs taux
Le BOFiP rappelle que lorsqu’une même facture porte sur des prestations relevant de taux différents, chaque prestation doit faire l’objet d’une ventilation distincte. Exigez des entreprises qu’elles détaillent leurs devis et factures par nature de travaux avec le taux de TVA applicable à chaque ligne.
💡 Intégrer la vérification TVA dans le process de validation des devis
Avant soumission au vote de l’AG, chaque devis doit comporter la mention du taux de TVA appliqué par poste de travaux. Les gestionnaires peuvent constituer un tableau de référence des taux applicables par type de travaux (isolation 5,5%, fenêtres 5,5%, chaudière gaz 10%, électricité 20%).
11. Rénovation énergétique
Projet de loi Logement : la commission examine les dérogations pour les passoires thermiques F et G
⚠️ Ce texte n’est pas encore adopté — il est en cours d’examen à l’Assemblée nationale.
Le projet de loi « visant la relance et la décentralisation du logement », adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, a commencé son examen à l’Assemblée le 16 septembre 2026 en commission des affaires économiques. Le texte prévoit cinq cas de dérogation permettant de continuer à louer un logement classé F ou G malgré l’interdiction de location, dont trois concernent directement les copropriétés : impossibilité technique ou coût disproportionné des travaux, refus de travaux par l’AG de copropriété de moins de 18 mois malgré les diligences du bailleur, contrat de travaux voté par le syndicat avant le 1er janvier 2030 avec réputé décent pendant 5 ans, et cinquième cas ajouté en commission : le DPE collectif de l’immeuble atteint déjà le niveau requis. Aucune date de séance publique n’est encore fixée. En l’état, l’interdiction de louer un logement G reste pleinement applicable.
14. Meublés de tourisme
Nouveau contrat type de bail : la servitude de résidence principale devient mention obligatoire
Le 1er octobre 2026 marque l’entrée en vigueur du nouveau contrat type de location qui intègre la servitude de résidence principale créée par l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme (loi Le Meur). Désormais, le bail doit expressément mentionner si le logement est soumis à cette servitude. Celle-ci s’applique dans les zones urbaines des communes soumises à la taxe sur les logements vacants ou dans lesquelles les résidences secondaires dépassent 20% des logements. Location en meublé de tourisme interdite dans ces secteurs, hors résidence principale du loueur.
✅ Vérifier pour chaque lot loué si le PLU institue la servitude de résidence principale
Pour les copropriétés situées dans des communes touristiques ou en zone tendue, le syndic ou le conseil syndical peut recommander aux copropriétaires bailleurs de vérifier le règlement du PLU. La servitude interdit la location en meublé de tourisme (Airbnb, etc.) pour les logements non occupés comme résidence principale. Le nouveau contrat type permet d’ajouter une clause résolutoire spécifique en cas de non-respect.
⚠️ Attention : la servitude ne s’applique que dans les secteurs délimités par le PLU
Tous les logements ne sont pas concernés. La servitude ne joue que pour les constructions nouvelles, certaines transformations, et depuis le 1er juillet 2026, pour les logements réalisés en application de l’article L. 152-6-11. Ne pas appliquer la servitude par défaut à tous les baux — elle doit être constatée, pas supposée.
💡 Intégrer la vérification PLU dans la procédure de signature des baux
Pour chaque nouveau bail ou renouvellement, le gestionnaire doit consulter le PLU de la commune pour vérifier l’existence d’une servitude de résidence principale. Cette vérification peut être intégrée dans le questionnaire pré-remplissage du bail. À Paris : la servitude de résidence principale ne remplace pas les règles de changement d’usage — l’enregistrement et le plafond de 90 jours restent applicables.
15. RGPD
Sonnette vidéo et caméra sur le palier : ce que le voisin filmé peut exiger
Me Kohen publie une analyse détaillée sur les sonnettes vidéo connectées (Ring, Nest, Eufy) filmant le palier ou les parties communes. La règle est simple : un particulier peut filmer son propre domicile, mais pas au-delà. Dès que l’objectif capte la porte du voisin, le palier, ou les allées et venues dans les parties communes, l’installation est illicite. Le voisin filmé dispose de recours gradués : courrier, mise en demeure, puis référé pour obtenir le retrait sous astreinte. L’article cite la réglementation CNIL, le RGPD, l’article 226-1 du code pénal (1 an d’emprisonnement et 45 000 € d’amende), et cinq décisions de justice de 2025.
✅ Informer les copropriétaires des règles applicables aux sonnettes vidéo
Le syndic peut inclure un rappel dans la lettre de convocation à l’AG ou dans le règlement intérieur : toute caméra ou sonnette vidéo doit être orientée de manière à ne filmer que la porte du logement concerné. Cette information préventive réduit les conflits de voisinage.
⚠️ L’AG peut autoriser la vidéosurveillance des parties communes, pas les sonnettes privées
L’AG peut voter l’installation d’un système de vidéosurveillance collectif sur les parties communes à la majorité. Mais ce vote ne couvre pas les sonnettes vidéo privées posées par un copropriétaire. Un copropriétaire qui installe une sonnette filmant le palier s’expose à une action en cessation du trouble du voisinage. Le syndic peut agir lorsque les parties communes sont filmées sans droit.
💡 Créer un modèle de courrier de mise en demeure pour les copropriétaires gênés
Le conseil syndical peut préparer un modèle de mise en demeure. La marche à suivre : 1) constater l’angle de la caméra (photos, vidéo depuis le palier), 2) envoyer une LRAR avec photo au voisin, 3) en cas de refus, saisir le juge des référés.
16. Jurisprudence essentielle
Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.231 : annulation du mandat du syndic et nullité des AG subséquentes
Par cet arrêt important, la Cour de cassation tranche une question récurrente : l’annulation de l’AG qui a désigné le syndic entraîne-t-elle l’annulation des AG ultérieures convoquées par ce syndic ? La réponse est oui. Par l’effet rétroactif de l’annulation de l’AG l’ayant désigné, le syndic est privé du pouvoir de convoquer une nouvelle AG. La convocation délivrée et l’AG qui en découle sont donc susceptibles d’être annulées à la demande de tout copropriétaire opposant ou défaillant dans le délai de deux mois, sans que celui-ci soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic. Le syndicat et le syndic sont condamnés aux dépens et à 3 000 €.
✅ Vérifier l’absence de contestation en cours sur le mandat du syndic
Avant de convoquer une AG, le syndic doit s’assurer qu’aucune action en nullité n’est pendante concernant l’AG de sa désignation. Si une contestation est en cours, surseoir à la convocation ou solliciter une mesure de gestion en urgence auprès du président du TJ (art. 41-22 de la loi de 1965).
⚠️ L’absence de grief n’est pas une défense — c’est automatique
L’arrêt est clair : le copropriétaire n’a pas à démontrer un préjudice pour obtenir l’annulation des AG suivantes. La simple constatation de l’annulation rétroactive du mandat suffit. Le délai de deux mois court à compter de la notification du PV d’AG contesté.
💡 Procédure de régularisation : faire voter un nouveau mandat dès l’annulation connue
Dès qu’une AG de désignation est annulée, le conseil syndical doit convoquer une nouvelle AG — qui ne peut être convoquée par le syndic sortant (privé de son pouvoir de convocation). C’est au président du conseil syndical, ou à défaut à un copropriétaire mandaté par le président du TJ, de convoquer cette AG de régularisation.
Cass. 3e civ., 16 avril 2026 : point de départ du délai de contestation des appels de fonds PPT
La Cour de cassation fixe le point de départ du délai de contestation des appels de fonds adossés au plan pluriannuel de travaux : le délai de deux mois court à compter du lendemain de la première présentation du recommandé notifiant le PV de l’AG ayant voté le PPT. Cette clarification est essentielle pour les nombreuses copropriétés lancées dans l’adoption de leur PPT cet automne.
✅ Notifier avec précision et conserver les preuves de présentation
Pour sécuriser les appels de fonds du PPT, le syndic doit notifier le PV d’AG par LRAR et conserver scrupuleusement l’avis de passage de La Poste (date de première présentation). C’est cette date qui fait courir le délai de deux mois, et non la date de réception effective.
⚠️ Ne pas bloquer le paiement sous prétexte de contestation
Le copropriétaire qui conteste le PPT doit : 1) payer l’appel de fonds sous réserve, et 2) assigner le syndicat dans les deux mois. Réflexe à recommander : « je paie sous réserve et j’assigne dans les deux mois ».
💡 Automatiser le suivi des notifications de PV d’AG
Dans votre logiciel de gestion, créez une alerte à J+45 après la première présentation de chaque LRAR de notification de PV d’AG. Pour les PPT, le suivi est critique car les montants en jeu sont élevés (échéanciers sur 10 ans).
En bref
Sinistre sécheresse en copropriété
Me Kohen publie une analyse complète le 2 octobre 2026 sur la gestion des fissures liées à la sécheresse. Rappel : le syndic déclare le sinistre à l’assureur dans les 5 jours ouvrés, et le syndicat répond des dommages issus des parties communes (art. 14 loi 1965). La reconnaissance de catastrophe naturelle est indispensable pour activer la garantie. Actions : photographier chaque fissure, conserver tous les courriers, faire voter les mesures conservatoires en AG.
Provision pour charges trop élevée à Paris
Me Kohen analyse les recours pour contester une provision de charges excessive : vérifier la base de calcul, exiger le décompte annuel un mois avant la régularisation, contester par écrit, saisir la commission de conciliation puis le juge. Selon l’Observatoire Foncia 2026, les charges moyennes à Paris atteignent 2 255 € par lot.
ARC : transmission des archives du syndic sortant
L’ARC publie une actualité le 29 septembre 2026 sur la procédure en cas de refus du syndic sortant de transmettre les archives. Rappel : le syndic sortant doit remettre les fonds, documents et archives dans le délai d’un mois suivant l’AG de désignation du nouveau syndic. En cas de refus, saisir le président du TJ en référé pour obtenir la remise sous astreinte.
MaPrimeRénov’ : recentrage au 1er septembre 2026
Le décret n° 2026-822 du 25 août 2026 a recentré MaPrimeRénov’ parcours par geste sur la décarbonation du chauffage : isolation, fenêtres et ventilation ne sont plus financées dans ce parcours depuis le 1er septembre. Le parcours accompagné (rénovation d’ampleur) et MaPrimeRénov’ Copropriété ne sont pas modifiés. Cette évolution renforce l’intérêt des copropriétés à privilégier le parcours accompagné.
Les 5 actions prioritaires de la semaine
- Mettre à jour les modèles de bail — Depuis le 1er octobre, le nouveau contrat type (décret 2026-596) s’impose pour tous les baux signés ou renouvelés. Vérifier la clause résolutoire et la mention de servitude de résidence principale.
- Sécuriser les mises en demeure article 19-2 — L’arrêt du 18 juin 2026 exige une ventilation précise des provisions dans la mise en demeure, à peine d’irrecevabilité. Réviser les modèles de lettres utilisés par le cabinet.
- Anticiper les contestations de mandat de syndic — L’arrêt du 18 juin 2026 confirme l’effet rétroactif de l’annulation du mandat sur les AG suivantes. Vérifier l’absence de contentieux en cours avant chaque convocation.
- Informer les copropriétaires sur les sonnettes vidéo — La multiplication des caméras connectées filmant le palier crée des contentieux RGPD. Rappeler les règles (CNIL, RGPD) dans le prochain conseil syndical ou la prochaine AG.
- Vérifier le taux de TVA sur les devis de travaux — Le BOFiP du 9 septembre clarifie les taux applicables (5,5% / 10% / 20%). Contrôler la ventilation par nature de travaux dans chaque devis avant soumission au vote de l’AG.