Veille juridique copropriété

✅ Vérifier vos contrats de syndic et règlements — Si votre contrat de syndic ou le règlement de copropriété prévoit que « le PV d’AG sera rédigé par [nom du syndic] » ou « par [cabinet X] », cette clause est désormais nulle. L’AG peut librement désigner un copropriétaire, un prestataire extérieur ou le syndic lui-même comme secrétaire de séance. Prévoyez une résolution type en AG : « L’assemblée désigne [nom] en qualité de secrétaire de séance pour la rédaction du procès-verbal. »

⚠️ PV rédigé par une personne non désignée : risque de nullité — Si le PV est rédigé par une personne que l’AG n’a pas désignée comme secrétaire de séance, le PV peut être contesté pour irrégularité formelle. Le délai de deux mois de l’article 42 court normalement, mais le copropriétaire qui conteste sur ce fondement peut obtenir l’annulation de la délibération. Soyez rigoureux sur la mention dans le PV : « L’assemblée désigne [nom/prénom] en qualité de secrétaire de séance. »

💡 Anticiper la résolution dans la convocation — Ajoutez systématiquement dans l’ordre du jour de chaque AG : « Désignation du secrétaire de séance pour la rédaction du PV. » C’est une résolution de procédure qui passe à la majorité simple. Ne pas la prévoir dans la convocation ne rend pas la désignation impossible, mais crée un risque de contestation si elle est faite en cours de séance sans avoir été annoncée.

✅ Agir vite dès la vacance du syndic — Lorsque le syndic démissionne ou que son mandat expire sans renouvellement, convoquez sans délai une AG extraordinaire. Le délai de convocation peut être réduit à 15 jours (décret 67-223, art. 7). Une AG tenue dans les semaines qui suivent peut désigner un nouveau syndic et approuver les comptes, rendant irrecevable toute requête en administrateur provisoire. Le coût d’un administrateur provisoire (5 000 à 15 000 € par an selon la taille de la copropriété) justifie cette réactivité.

⚠️ Un copropriétaire opposant peut encore saisir le juge — Si l’AG de régularisation est contestée par un copropriétaire (irrégularité de convocation, défaut de quorum, vote frauduleux), le juge peut écarter l’effet régularisateur. L’opposant doit saisir le tribunal dans le délai de deux mois de l’article 42. Pour éviter ce risque, privilégiez une convocation en respectant strictement les formes (LRAR, délais, ordre du jour complet).

💡 Procédure réflexe en cas de vacance du syndic — Dès la vacance, le conseil syndical doit : (1) convoquer l’AG dans les meilleurs délais avec un ordre du jour incluant désignation du syndic et approbation des comptes ; (2) demander au syndic sortant de transmettre les fonds et documents dans les 8 jours ; (3) informer les copropriétaires par affichage et email. Ne pas attendre qu’un copropriétaire saisisse le juge — la course de vitesse se joue en semaines, pas en mois.

✅ Renvoyer les PV d’AG sans délai — Pour sécuriser vos appels de fonds, notifiez le PV d’AG par LRAR dans les 15 jours suivant l’assemblée. Conservez scrupuleusement les avis de réception et les preuves de première présentation. Le délai de deux mois court à compter du lendemain de la première présentation — une fois expiré, le copropriétaire ne peut plus contester les charges votées, sauf à agir sur un autre fondement (erreur de répartition, abus de majorité).

⚠️ Attention aux copropriétaires « distraits » — Ceux qui partent en vacances ou changent de domicile sans mettre à jour leur adresse auprès du syndic risquent de perdre leur droit de contestation sans même avoir eu connaissance du PV. La Cour de cassation est inflexible : le délai court même si le pli n’est pas retiré. Prévoyez un double envoi par email (si le copropriétaire a accepté la notification électronique) et conservez la preuve de l’envoi LRAR.

💡 Automatiser le suivi des notifications — Relisez vos procédures de notification : LRAR avec suivi en ligne, notification électronique pour ceux qui ont donné leur accord (LRE), affichage dans les parties communes. Le défaut de notification est le premier motif d’annulation des décisions d’AG en contentieux. Budget : prévoyez une ligne pour les frais de LRAR dans le budget prévisionnel (environ 5 à 8 € par notification).

✅ Revoir les programmes de travaux votés avant le 1er septembre — Si une AG a voté des travaux de rénovation par geste (isolation seule, chaudière gaz seule, PAC ECS seule) avant le 1er septembre 2026, les devis signés avant cette date restent éligibles à l’ancienne version de MaPrimeRénov’. Mais les devis signés après le 1er septembre ne pourront pas bénéficier de l’aide. Pour les copropriétés ayant des travaux votés à l’automne 2026, il faut basculer sur un parcours de rénovation globale (au moins 2 gestes dont un d’isolation + un de chauffage performant).

⚠️ Piège des devis signés « à l’aveugle » — Certains installateurs continuent de proposer des devis « MaPrimeRénov’ éligible » pour des pompes à chaleur air-air ou des chaudières bois sans vérifier les nouvelles conditions. Le risque est que le copropriétaire signe, verse un acompte, puis se voie refuser la prime. Le recours contre l’installateur pour information trompeuse est possible, mais le temps et les frais engagés sont perdus. Pour les copropriétés, exigez un écrit de l’installateur certifiant l’éligibilité de l’équipement aux aides en vigueur au moment de la signature.

💡 Accompagner les copropriétaires dans les nouvelles aides — Depuis le 1er septembre 2026, la prime « Coup de pouce » pour les pompes à chaleur exige un agrément préalable du modèle (arrêté du 25 août 2026). Vérifiez que les modèles proposés par vos installateurs figurent sur la liste des modèles agréés. Pour les projets de rénovation collective, sollicitez un accompagnement par un opérateur ANAH (Maprimerenov’ Copropriété) qui monte le dossier de bout en bout.

⚠️ Impact indirect sur les copropriétés avec lots locatifs — Si vos copropriétés comprennent des lots donnés en location (ce qui est le cas dans la très grande majorité), la pérennisation de l’encadrement des loyers peut affecter la valeur des lots et donc la répartition des charges (les tantièmes étant basés sur la valeur relative). Pour les copropriétés situées dans les 72 communes concernées, les propriétaires bailleurs doivent vérifier que leurs loyers respectent les plafonds fixés par arrêté préfectoral. Le non-respect expose à une amende civile pouvant atteindre 5 000 € par logement.

💡 Anticiper pour les copropriétés en zone tendue — Si votre copropriété est dans une commune non encore concernée mais qui pourrait entrer dans le dispositif étendu (communes limitrophes des zones tendues), préparez-vous : les propriétaires bailleurs devront ajuster leurs loyers, et les décisions d’AG concernant les charges récupérables devront être plus transparentes.

⚠️ Ne pas libérer les fonds sans vérification de l’agrément — Pour les copropriétés qui réceptionnent une pompe à chaleur collective à l’automne 2026, exigez du fournisseur : la référence du modèle agréé, la note de dimensionnement et la preuve de performance. Une réception sans réserve d’une PAC non agréée expose le syndicat à devoir financer la prime sur ses fonds si le copropriétaire ou le locataire l’ayant commandée se voit refuser l’aide. Depuis septembre 2026, la prime exige aussi que le modèle ne comporte aucun appoint fossile et que la pompe soit dédiée au chauffage.

💡 Anticiper les demandes avant de voter en AG — Les travaux d’installation de PAC sur parties communes (toiture, façade, cour) doivent être votés en AG à la majorité de l’article 24 ou 25 selon qu’ils affectent ou non les parties communes. L’arrêt du TJ Paris confirme que le refus de l’AG peut être contesté devant le juge, mais cela prend 6 à 12 mois. Pour faciliter le vote, préparez un dossier technique complet (étude de faisabilité, devis, performance, éligibilité aux aides) et présentez le modèle agréé.

💡 Suivre les professionnels labellisés — Lorsqu’une copropriété sous votre gestion entre en difficulté (taux d’impayés > 25 %, carnet de logements vacants important, procédure d’administrateur provisoire envisagée), orientez le conseil syndical vers un professionnel titulaire du label. Le label atteste d’une expérience spécifique et de moyens adaptés. La liste des titulaires est disponible sur Légifrance (arrêtés successifs depuis janvier 2026). Cela permet de recommander des interlocuteurs fiables au conseil syndical.

✅ Vérifier les règlements de copropriété — Si votre copropriété connaît des problèmes de meublés touristiques, vérifiez si le règlement contient une clause d’habitation bourgeoise ou une interdiction explicite des locations de courte durée. Si ce n’est pas le cas, une résolution votée à la majorité de l’article 26 (double majorité) peut modifier le règlement pour restreindre ou interdire les meublés de tourisme. La validité de cette restriction a été confirmée par le Conseil constitutionnel.

⚠️ Procédure à suivre pour agir — Le syndicat doit constater l’infraction (par commissaire de justice de préférence), mettre en demeure le copropriétaire, puis saisir le tribunal judiciaire. L’astreinte peut atteindre 1 000 € par jour et par logement. À Paris, la commune peut en outre infliger jusqu’à 100 000 € d’amende civile par local. Ne pas agir expose le syndicat à une action en responsabilité des autres copropriétaires subissant les nuisances.

✅ Mettre en conformité vos installations de vidéosurveillance — Vérifiez que les caméras installées dans vos copropriétés sont conformes : emplacement signalé par affichage, champ fixe (pas de rotation), durée de conservation limitée (max 30 jours recommandé), accès restreint au syndic et au conseil syndical. La délibération CNIL (n° 2019-001) du 10 janvier 2019 reste le cadre de référence. Le vote en AG à la majorité simple (art. 24) suffit pour autoriser l’installation, mais les copropriétaires doivent être informés individuellement.

⚠️ Preuve par commissaire de justice exigée — Les images de vidéosurveillance ne peuvent pas être utilisées comme preuve de violation du règlement de copropriété sans un constat de commissaire de justice corroborant les faits. Les enregistrements seuls sont écartés par les tribunaux. Anticipez les budgets : un constat de commissaire coûte 150 à 300 €.

✅ Identifier les toitures-terrasses à jouissance privative — Dans chaque copropriété, recensez les toitures-terrasses, balcons ou jardins attribués à jouissance privative. Le règlement de copropriété peut mettre l’entretien courant à la charge du bénéficiaire, mais la structure (étanchéité, gros œuvre) reste une partie commune dont le syndicat est responsable. Une fuite chez le voisin du dessous engage la responsabilité du syndicat, pas celle du bénéficiaire de la jouissance.

⚠️ Ne pas se fier aux clauses d’entretien — La clause de règlement qui dit « le copropriétaire entretient sa terrasse à ses frais » ne transfère pas la responsabilité de l’étanchéité. Si une infiltration est constatée, le syndicat doit agir sans délai contre le copropriétaire bénéficiaire pour accès aux lieux, et contre l’assurance du syndicat pour les dommages. L’arrêt du 17 septembre condamne le syndicat à 18 mois de loyers perdus — un coût considérable pour la collectivité. Un entretien préventif annuel des terrasses (nettoyage, contrôle des joints) coûte 200 à 500 € par terrasse et prévient ces sinistres.

✅ Ne pas confondre contestation et action en responsabilité — Lorsque le syndicat vote une cession de partie commune qui empiète sur un lot privatif, le copropriétaire lésé dispose de deux voies : (1) contester la décision d’AG dans les deux mois de l’article 42, ou (2) agir en responsabilité contre le syndicat dans les cinq ans. La seconde voie est plus longue à mettre en œuvre mais le délai est plus favorable. Dans les deux cas, le syndicat doit être mis en demeure rapidement pour stopper la prescription.

⚠️ Vérifier les cessions antérieures de parties communes — Si votre copropriété a voté des cessions de parties communes (lots de copropriété cédés à un promoteur, création de lots nouveaux), vérifiez la conformité avec l’état descriptif de division. Une cession irrégulière peut être attaquée jusqu’à 5 ans après, même si l’AG a approuvé les comptes chaque année sans contestation. La superposition des documents (état descriptif, règlement, PV des AG) est essentielle.

💡 Bon à savoir pour les projets de construction en copropriété — Si votre copropriété projette des travaux d’aménagement des espaces extérieurs (parkings, terrasses, espaces verts), le quota d’espaces minéralisés se calcule à l’échelle de la parcelle entière, pas lot par lot. Cette souplesse permet de compenser une minéralisation excessive d’un côté par des espaces verts de l’autre côté de la parcelle.