Veille juridique copropriété

✅ Action concrète : Dès l’entrée en vigueur de la loi (prévisible fin 2026), préparez vos dossiers de rénovation énergétique d’ampleur en anticipant un passage à la majorité simple de l’article 24. Identifiez dès maintenant les copropriétés de votre portefeuille qui pourraient bénéficier de ce nouveau régime de vote, notamment celles dont les projets de rénovation sont actuellement bloqués par l’obtention de la majorité absolue. Établissez un pré-diagnostic technique et financier pour chaque immeuble concerné afin d’être en mesure de convoquer une AG dès la promulgation du texte.

⚠️ Piège à éviter : Ne confondez pas « majorité simple de l’article 24 » (voix des seuls présents et représentés) avec la majorité absolue de l’article 25 (voix de tous les copropriétaires, quel que soit leur présence). Certains syndics peu scrupuleux pourraient être tentés d’utiliser ce nouveau régime pour faire voter rapidement des travaux contestés. Attention : le texte n’est pas encore voté définitivement — il passera par l’Assemblée nationale où son contenu peut être modifié. Ne communiquez pas auprès des copropriétaires comme si la loi était déjà promulguée.

💡 Réflexe ou bonne pratique : Intégrez dès maintenant la notion de « confort d’été » dans vos diagnostics énergétiques et PPT. Le Sénat a introduit cet amendement qui pourrait devenir un critère obligatoire d’évaluation des travaux de rénovation. Anticipez en incluant systématiquement une analyse du confort d’été (protection solaire, ventilation naturelle, matériaux à déphasage thermique) dans vos audits préalables aux travaux.

✅ Action concrète : Révisez immédiatement vos modèles de mise en demeure article 19-2. Chaque mise en demeure doit désormais mentionner explicitement : (1) la nature des sommes réclamées (provisions sur budget prévisionnel ou dépenses pour travaux), (2) le montant exact dû, (3) l’exercice comptable concerné. Pour les copropriétaires débiteurs sur plusieurs exercices, une mise en demeure distincte par exercice est impérative. Vérifiez la conformité de l’ensemble de vos procédures en cours.

⚠️ Piège à éviter : Une mise en demeure trop vague ou « globale » qui ne distingue pas les exercices successifs expose à une irrecevabilité de la procédure accélérée au fond, vous obligeant à saisir le tribunal judiciaire selon la procédure de droit commun (beaucoup plus longue et coûteuse). L’arrêt du 15 janvier 2026 (également publié au Bulletin) avait déjà posé le principe d’une mise en demeure par exercice. L’arrêt du 18 juin 2026 renforce cette exigence en imposant un contenu précis et circonstancié.

💡 Réflexe ou bonne pratique : Mettez en place un système de suivi des mises en demeure par exercice comptable, avec un modèle standardisé et validé juridiquement. Formez vos gestionnaires à la rédaction de ces actes. Conservez systématiquement une copie de chaque mise en demeure avec accusé de réception. Une bonne pratique consiste à adresser une mise en demeure dès le premier défaut de paiement dans l’exercice, plutôt que d’attendre l’accumulation de plusieurs impayés.

✅ Action concrète : Prenez connaissance de ces deux arrêts et intégrez-les dans votre documentation juridique. Pour les copropriétés de grande taille comportant des bâtiments distincts, vérifiez si un syndicat secondaire existe ou est en projet. Le cas échéant, assurez-vous que son existence est prévue par le règlement de copropriété ou a été votée à l’unanimité. Pour la désignation du syndic, planifiez toujours l’élection du nouveau syndic avant l’expiration du mandat en cours, en respectant un délai de convocation suffisant.

⚠️ Piège à éviter : Un syndicat secondaire créé sans base dans le règlement de copropriété ou sans décision unanime de l’AG est susceptible d’être contesté, avec pour conséquence l’annulation des décisions qu’il a pu prendre (budgets, travaux, etc.). De même, une AG qui tarde excessivement à désigner un nouveau syndic expose la copropriété à un vide de gestion. Le défaut de désignation dans un délai raisonnable peut ouvrir droit à la désignation d’un administrateur provisoire.

💡 Réflexe ou bonne pratique : Pour les ensembles immobiliers complexes, tenez un registre à jour des syndicats secondaires et de leur base juridique. Pour les passations de mandat de syndic, établissez un calendrier prévisionnel avec une marge de sécurité (convocation AG au moins 2 mois avant l’échéance). Anticipez les éventuelles difficultés de quorum.

✅ Action concrète : Vérifiez dès maintenant la régularité de la désignation de votre (ou vos) syndic(s) en fonction. Assurez-vous que la résolution de désignation a été votée à la majorité requise (article 25 pour le premier mandat, article 24 pour le renouvellement). Conservez les PV d’AG et les feuilles de présence attestant de la régularité du vote. Si un contentieux est en cours sur la désignation du syndic, évaluez le risque de cascade et anticipez les mesures conservatoires nécessaires (tenue d’une AG sous l’égide d’un administrateur provisoire le cas échéant).

⚠️ Piège à éviter : Les conséquences de cet arrêt sont redoutables : une simple erreur de majorité dans la désignation du syndic peut entraîner l’annulation en cascade de toutes les AG tenues pendant plusieurs années. Cela signifie que des budgets votés, des travaux approuvés, des contrats signés peuvent être remis en cause. Les copropriétaires contestataires disposent désormais d’un argument redoutable pour bloquer la gestion du syndicat. Ne négligez pas la vérification de la régularité formelle de la désignation.

💡 Réflexe ou bonne pratique : À chaque AG de désignation ou de renouvellement du syndic, faites vérifier la majorité applicable par un juriste avant le vote. Consignez précisément dans le PV le décompte des voix et la majorité appliquée. Pour les copropriétés où le syndic est en place depuis plusieurs années sans contestation, une « AG de validation » peut être organisée avec une résolution de ratification des actes du syndic, afin de purger le risque d’annulation en cascade. Documentez systématiquement cette procédure.