Veille juridique copropriété
Semaine du 4 au 11 septembre 2026
12 éléments notables
Bonjour,
Cette semaine marque la rentrée juridique de septembre avec une actualité particulièrement dense. 12 éléments retiennent l’attention, dont deux arrêts majeurs commentés par Maître Kohen (parus aujourd’hui même), la confirmation du principe d’utilité objective des charges d’ascenseur par la Cour de cassation, et l’entrée en vigueur au 1er septembre de la réforme MaPrimeRénov’ qui supprime 6 gestes du parcours par geste. Voici les points clés à ne pas manquer.
Cette semaine marque la rentrée juridique de septembre avec une actualité particulièrement dense. 12 éléments retiennent l’attention, dont deux arrêts majeurs commentés par Maître Kohen (parus aujourd’hui même), la confirmation du principe d’utilité objective des charges d’ascenseur par la Cour de cassation, et l’entrée en vigueur au 1er septembre de la réforme MaPrimeRénov’ qui supprime 6 gestes du parcours par geste. Voici les points clés à ne pas manquer.
🏠 Droit de la copropriété et métier de syndic
Panneaux solaires sur le toit : le vote à la majorité simple ne règle pas tout
Haute📅 11 septembre 2026 — kohenavocats.fr
Depuis la loi APER, l’installation d’ouvrages solaires photovoltaïques et thermiques sur les toits, façades et garde-corps se vote à la majorité simple de l’article 24. Mais ce n’est pas un blanc-seing. L’article de Maître Kohen, publié ce jour, rappelle que cette majorité n’autorise ni le syndic à agir seul, ni une baisse automatique des charges pour les copropriétaires. Les décisions de justice de 2026 l’ont montré : des panneaux installés sans vote ont donné lieu à dépose et astreinte, tandis que le syndicat a été débouté quand l’installation était invisible et ne touchait à rien de commun.
🎯 Impact sur votre gestion
✅ Inscrire systématiquement à l’ordre du jour de l’AG toute demande d’installation solaire, même portée par un seul copropriétaire. Le vote à l’article 24 est rapide à obtenir (majorité des voix exprimées), mais il est impératif de faire voter une résolution qui décrit précisément l’emplacement, le nombre de panneaux et les modalités de raccordement. Sans cette résolution, le syndic n’a pas le pouvoir d’autoriser quoi que ce soit.⚠️ Le piège du « kit solaire de balcon » : un kit posé au sol du balcon sans fixation ne nécessite pas d’accord de l’AG. Mais dès qu’il est fixé au garde-corps ou à la façade (même avec un simple collier de serrage), l’autorisation de l’AG est requise. Plusieurs copropriétaires l’ignorent et se retrouvent assignés en dépose. Vérifier avant de laisser faire.
💡 Réflexe workflow : dans le compte rendu d’AG, faire figurer une clause type pour les demandes solaires avec renvoi exprès à l’article 24 k) de la loi de 1965.
Kit solaire sur balcon : quand faut-il l’accord de l’AG ?
Moyenne📅 9 septembre 2026 — kohenavocats.fr
Maître Kohen consacre un article distinct aux kits solaires « plug and play » sur balcon. Le principe est clair : un kit simplement posé au sol (non fixé) ne nécessite pas d’autorisation de l’AG. En revanche, toute fixation sur garde-corps ou façade — même réversible — modifie l’aspect extérieur de l’immeuble et requiert un vote. Les juges de 2026 ont déjà rendu des décisions contrastées : dépose et astreinte ordonnées pour des panneaux de toiture installés sans vote, mais syndicat débouté quand l’installation était invisible.
🎯 Impact sur votre gestion
✅ Mettre à jour le règlement de copropriété pour préciser la distinction entre installation fixe (soumise à autorisation) et kit mobile (libre). Cela évite les contentieux et clarifie les droits des copropriétaires.⚠️ Ne pas laisser le syndic décider seul : certains syndics autorisent les kits sans passer par l’AG, ce qui expose à un recours en nullité de la part d’un copropriétaire opposant. Toujours faire voter.
Registre des copropriétés : 8 nouvelles données à déclarer avant le 19 janvier 2028
Haute📅 Arrêté du 23 juin 2026, JO 19 juillet 2026 — kohenavocats.fr (10 septembre 2026)
L’arrêté du 23 juin 2026, publié au Journal officiel le 19 juillet 2026, élargit considérablement le contenu du registre national d’immatriculation des copropriétés. À compter du 19 janvier 2028 (délai de 18 mois), les syndics devront déclarer : l’identifiant RNB de chaque bâtiment, la classe de performance énergétique (DPE collectif), le système de chauffage, le type de ventilation, la réalisation d’un diagnostic structure, l’état d’avancement du plan pluriannuel de travaux. Une grille d’audit bien plus dense qui transforme le registre en outil de pilotage technique et financier.
🎯 Impact sur votre gestion
✅ Anticiper dès maintenant le recueil des données : commandez le DPE collectif si ce n’est pas fait, faites réaliser le diagnostic structure, et mettez à jour le plan pluriannuel de travaux. Le délai du 19 janvier 2028 paraît long, mais l’obtention d’un DPE collectif prend 4 à 6 mois et le diagnostic structure peut nécessiter des campagnes de sondage.⚠️ Le risque d’astreinte : le défaut de mise à jour du registre expose le syndic à une amende administrative. Pour les syndics bénévoles, l’enjeu est d’autant plus critique qu’ils n’ont pas toujours accès aux outils de gestion automatisés. Maître Kohen a consacré un article spécifique aux syndics bénévoles le 28 juillet 2026.
💡 Réflexe : dès la prochaine AG, faire voter une résolution autorisant le syndic à engager les diagnostics nécessaires et à déclarer les données. Inclure le budget correspondant dans le预算 prévisionnel.
💰 Prêts et financements
Prêt collectif : qui rembourse si un copropriétaire ne paie plus ?
Moyenne📅 6 septembre 2026 — kohenavocats.fr
Le prêt collectif (emprunt souscrit par le syndicat pour financer des travaux) pose une question redoutable quand un copropriétaire cesse de payer sa quote-part. Maître Kohen détaille le mécanisme : le contrat de prêt prévoit généralement une caution solidaire des copropriétaires. Une mensualité manquée peut déclencher une mise en demeure, la déchéance du terme et une demande portant sur tout le capital restant dû. Le tribunal judiciaire de Paris a statué le 9 juillet 2026 sur la question de la solvabilité comme condition d’accès au prêt collectif.
🎯 Impact sur votre gestion
✅ Lire le contrat de prêt avant de le soumettre au vote : vérifier les clauses de solidarité, les conditions de déchéance du terme et le mécanisme de caution. Ces éléments doivent être expliqués aux copropriétaires en AG pour qu’ils mesurent leur engagement.⚠️ La tentation de ne pas avertir : un copropriétaire qui vend son lot après la souscription du prêt collectif peut voir la dette de sa quote-part lui être réclamée personnellement si l’acquéreur n’a pas accepté de la reprendre. Le contrat doit être communiqué au notaire lors de la vente.
🛗 Équipements techniques
Charges d’ascenseur : l’utilité objective confirmée par la Cour de cassation
Haute📅 Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-19.787 — kohenavocats.fr (11 septembre 2026)
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu le 2 juillet 2026 un arrêt publié au Bulletin qui réaffirme avec force le principe d’utilité objective dans la répartition des charges d’ascenseur. Les propriétaires d’emplacements de stationnement, de boxes ou de caves en sous-sol ne peuvent s’exonérer de leur contribution aux dépenses d’ascenseur en invoquant leur absence d’usage effectif. L’utilité objective s’apprécie par la possibilité réelle de bénéficier de l’équipement, indépendamment de l’utilisation effective. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait déjà rappelé ce principe le 11 juin 2026 (n° 23/10344).
🎯 Impact sur votre gestion
✅ Vérifier votre grille de répartition des charges d’ascenseur : si un lot de parking ou de cave en sous-sol n’est pas assujetti aux charges d’ascenseur alors que l’ascenseur dessert ce niveau, la répartition est contestable. À l’inverse, si un copropriétaire conteste sa quote-part en invoquant le non-usage, opposez-lui systématiquement le principe d’utilité objective (art. 10 loi 1965).⚠️ L’erreur fréquente des copropriétaires de rez-de-chaussée : certains estiment ne pas devoir payer l’ascenseur parce qu’ils ne l’empruntent jamais. C’est juridiquement infondé dès lors que l’ascenseur dessert une cave, un parking ou un local commun attaché à leur lot. La Cour de cassation le confirme sans ambiguïté.
💡 Réflexe : lors de l’établissement du budget prévisionnel, annexer un tableau de répartition des charges spéciales par équipement (ascenseur, chauffage, eau chaude) pour prévenir les contestations.
♻️ Rénovation énergétique
MaPrimeRénov’ : 6 gestes supprimés du parcours par geste au 1er septembre 2026
Haute📅 Décret n° 2026-822 du 25 août 2026, JO 26 août 2026
Le décret n° 2026-822 du 25 août 2026, publié au Journal officiel le 26 août, a retiré du parcours « par geste » de MaPrimeRénov’ six catégories de travaux à compter du 1er septembre 2026 : les travaux d’isolation (combles, planchers, murs), les systèmes de ventilation (VMC), les chauffe-eau thermodynamiques, les équipements de chauffage au bois (poêle à granulés, insert), les fenêtres et menuiseries. Seules exceptions : les logements classés F et G bénéficient d’une prolongation jusqu’au 31 décembre 2027 pour certains gestes (isolation des combles et planchers bas). Par ailleurs, MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur ne peut plus être attribuée en maison individuelle si un système de chauffage au gaz ou au fioul est conservé après travaux.
🎯 Impact sur votre gestion
✅ Réorienter les projets vers le parcours « copropriété » ou le parcours accompagné : la suppression des gestes ne concerne que le parcours par geste. Les copropriétés restent éligibles à MaPrimeRénov’ Copropriété (parcours dédié) pour les travaux sur parties communes avec un gain énergétique d’au moins 35 %. Les certificats d’économies d’énergie (CEE) restent également mobilisables pour tous les gestes.⚠️ Piège sur les devis signés avant le 1er septembre : pour être valables, les devis doivent avoir été déposés complets sur la plateforme avant le 1er septembre 2026. Un devis signé mais non déposé est exclu. Vérifier impérativement la date de dépôt pour les dossiers en cours.
💡 Réflexe workflow : dans les appels de fonds pour travaux de rénovation, intégrer une ligne dédiée aux CEE (ils représentent 15 à 30 % du financement) et ne plus compter sur MaPrimeRénov’ par geste. Anticiper le parcours accompagné via France Rénov’.
🏖️ Meublés de tourisme
Nullité d’une interdiction des meublés de tourisme votée en AG : TJ Nice annule
Haute📅 TJ Nice, 4e ch. civ., 23 juin 2026, RG n° 24/03803 — kohenavocats.fr (8 septembre 2026)
Le tribunal judiciaire de Nice a prononcé la nullité d’une résolution adoptée par une AG le 7 août 2024, qui modifiait le règlement de copropriété pour interdire les locations meublées touristiques. Parallèlement, deux jugements rendus à Paris et à Nice en 2026 ont annulé des interdictions votées en AG. La Cour de cassation a par ailleurs rappelé le 16 avril 2026 que le délai de contestation de 2 mois court même si le copropriétaire n’a jamais retiré le recommandé du syndic — une précision procédurale majeure.
🎯 Impact sur votre gestion
✅ Ne pas voter d’interdiction sans fondement solide : depuis la QPC du 19 mars 2026 (décision n° 2025-1186 QPC), l’interdiction des meublés de tourisme est possible à la majorité des deux tiers (art. 26 d), mais à condition qu’elle soit justifiée par la destination de l’immeuble, limitée aux résidences secondaires, cantonnée aux copropriétés sans activité commerciale, et réversible. Vérifier ces 4 critères avant de soumettre la résolution au vote.⚠️ L’erreur qui coûte cher : voter une interdiction générale sans démontrer en quoi elle est nécessaire à la préservation de la destination de l’immeuble expose à une annulation judiciaire. Les frais de procédure et le préjudice moral pour le copropriétaire lésé peuvent être élevés.
💡 Réflexe : faire précéder le vote d’une consultation du conseil syndical et d’un avis juridique motivé. Joindre à la convocation une note expliquant le fondement de l’interdiction proposée (nuisances constatées, clauses du règlement, destination de l’immeuble).
⚖️ Jurisprudence essentielle
Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-19.787 — Utilité objective des charges d’ascenseur
Haute📅 Publié au Bulletin — kohenavocats.fr (11 septembre 2026) / monimmeuble.com / koliving.fr
Arrêt publié au Bulletin confirmant que la participation aux charges afférentes à un équipement commun s’apprécie au regard de son utilité objective pour le lot concerné, non de son utilisation effective. Les propriétaires de parkings, boxes ou caves en sous-sol doivent contribuer aux dépenses d’ascenseur dès lors que l’équipement dessert leur niveau, même s’ils ne l’utilisent jamais. Cette décision confirme une jurisprudence constante depuis 2016.
Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-18.919 — Prescription abrégée pour travaux non conformes
Moyenne📅 Publié au Bulletin — kohenavocats.fr (10 septembre 2026)
La Cour de cassation précise que l’action du syndicat tendant à la suppression de travaux autorisés en AG mais exécutés de manière non conforme constitue une action personnelle soumise au délai de prescription abrégé de l’article 42 de la loi de 1965 (5 ans), et non une action réelle imprescriptible. La CA Paris du 22 mai 2026 a appliqué ce principe en constatant la prescription d’une demande de remise en état d’un réseau d’évacuation créé sans autorisation.
Cass. 3e civ., 16 avril 2026 — Délai de contestation d’une résolution AG : le recommandé non retiré ne suspend pas le délai
Moyenne📅 kohenavocats.fr (8 septembre 2026)
La Cour de cassation a rappelé que le délai de 2 mois pour contester une résolution d’assemblée générale court à compter de la notification, même si le copropriétaire n’a pas retiré le recommandé. Cette règle, sévère mais constante, a des conséquences pratiques importantes pour les copropriétaires qui s’absentent ou changent d’adresse sans prévenir le syndic.
📋 En bref
Orages d’août 2026 et infiltrations de toiture
Les orages violents du 27 août 2026 (44 départements en vigilance orange) ont causé des infiltrations massives dans les copropriétés, notamment en Île-de-France et dans l’Est. Maître Kohen rappelle le 8 septembre 2026 que la responsabilité de la réparation de la toiture incombe au syndicat (partie commune), tandis que les dommages intérieurs relèvent de l’assurance habitation de chaque copropriétaire. La procédure : déclaration de sinistre dans les 5 jours ouvrés, appel à l’assurance du syndicat pour la couverture, et vérification de l’éligibilité au régime de catastrophe naturelle si un arrêté interministériel est publié.
Cave inondée après orage : tempête, catastrophes naturelles ou simple dégât des eaux ?
Maître Kohen (10 septembre 2026) fait le point sur la qualification des sinistres. Un arrêté de catastrophe naturelle ne couvre que les dommages matériels directs ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale de l’agent naturel. La jurisprudence récente (Nanterre, 2026) rappelle que c’est à l’assuré d’établir le rôle causal déterminant. Pour les caves inondées, le régime cat nat ne s’applique pas toujours — tout dépend de l’arrêté préfectoral.
MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur : exclusion du gaz et du fioul
Depuis le 1er septembre 2026, MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur (maison individuelle) ne peut plus être attribuée si un système de chauffage ou d’eau chaude au gaz ou au fioul est conservé après travaux. Cette mesure ne concerne pas directement les copropriétés (qui ont leur parcours dédié), mais elle impacte les copropriétaires bailleurs de maisons individuelles.
Travaux non autorisés : vigilance sur la prescription de 5 ans
Le cabinet Kohen (10 septembre 2026) rappelle aux syndics que le délai de 5 ans de l’article 42 court à compter du jour où le syndicat a eu connaissance des travaux non autorisés. Ne pas agir rapidement, c’est perdre tout recours. Un diagnostic systématique des travaux privatifs suspects est recommandé à chaque changement de syndic.
🎯 5 actions prioritaires pour la semaine
🔴 À faire cette semaine
- Anticiper le registre des copropriétés 2028 — Commencer le recueil des données techniques : DPE collectif, identifiant RNB, diagnostic structure, plan pluriannuel de travaux. Délai : 19 janvier 2028, mais les diagnostics prennent 4 à 6 mois.
- Vérifier la grille des charges d’ascenseur — S’assurer que tous les lots objectivement desservis (parkings, caves, locaux communs) sont assujettis. Opposer le principe d’utilité objective aux contestations.
- Préparer les résolutions « solaire » pour la prochaine AG — Rédiger une clause type article 24 k) décrivant précisément emplacement et modalités des installations. Rappeler que le syndic n’a pas le pouvoir d’autoriser seul.
- Réviser la stratégie MaPrimeRénov’ — Basculer les projets en cours du parcours par geste vers le parcours copropriété ou le parcours accompagné. Activer les CEE pour compenser la perte des aides mono-geste.
- Voter les interdictions de meublés de tourisme avec précaution — Vérifier les 4 critères (destination de l’immeuble, résidences secondaires uniquement, copropriété sans activité commerciale, réversibilité). Joindre une note motivée à la convocation.