Veille juridique copropriété – semaine du 2 au 9 octobre 2026
Une semaine riche en jurisprudence avec trois arrêts marquants de la Cour de cassation (dont deux du 17 septembre 2026) et l’entrée en vigueur de la forme normée de la mention France Rénov’ dans les publicités.
1. Droit de la copropriété et métier de syndic
Clôtures et murets en copropriété horizontale : précision sur les pouvoirs de l’AG
Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, pourvoi n° 25-12.792, publié au Bulletin
Dans une copropriété horizontale, des copropriétaires avaient remplacé des grillages par des murets surmontés de grilles, autorisés par l’AG à la majorité de l’article 25 b. Des voisins contestataires invoquaient une clause du règlement interdisant toute modification. La Cour de cassation rejette leur pourvoi : la clause prohibitive interdit l’adjonction de clôtures nouvelles, mais ne fait pas obstacle à la modification du style des clôtures existantes décidée par l’AG à la majorité de l’article 25 b.
🎯 Impact sur votre gestion
✅ Interpréter les clauses du règlement avec souplesse : Lorsqu’un copropriétaire souhaite remplacer une clôture existante par un modèle différent, vérifiez si le règlement interdit toute nouvelle clôture ou seulement l’ajout de clôtures là où il n’y en avait pas. Dans le premier cas, l’AG peut autoriser le changement à la majorité de l’article 25 b. Cette souplesse permet d’éviter des blocages inutiles tout en respectant l’harmonie architecturale.
⚠️ Piège : invoquer une clause d’interdiction trop large : Un conseil syndical qui s’opposerait à toute modification de clôture en se retranchant derrière une clause générale risque de perdre en justice et d’exposer le syndicat à des dommages-intérêts. La Cour distingue clairement l’adjonction (interdite sans AG) de la modification (autorisable à l’art. 25 b).
💡 Réflexe : faire voter les modifications de clôtures à l’art. 25 b : Faites inscrire à l’ordre du jour de l’AG les demandes de modification de clôtures, portails et murets, avec un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Le vote préventif sécurise le copropriétaire et évite les contentieux de voisinage.
Travaux sans autorisation : même la victime doit faire voter la remise en état
Cass. 3e civ., 17 septembre 2026
Par un nouvel arrêt du 17 septembre 2026, la Cour de cassation resserre les règles applicables aux travaux réalisés sans autorisation en copropriété. Elle juge que même le copropriétaire victime de travaux sauvages (voisin qui a percé un mur porteur, condamné un conduit collectif ou annexé une partie commune) doit obtenir au préalable l’autorisation de l’assemblée générale pour faire remettre en état les parties communes dégradées. Le vote préalable de l’AG n’est plus une formalité réservée à l’auteur des travaux.
🎯 Impact sur votre gestion
✅ Anticiper la remise en état dans la stratégie contentieuse : Si un copropriétaire se plaint de travaux sans autorisation d’un voisin, la première étape est l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour de la prochaine AG pour autoriser la remise en état aux frais de l’auteur. Sans ce vote préalable, l’action du syndicat risque d’être déclarée irrecevable.
⚠️ Piège : agir en justice sans mandat exprès de l’AG : Depuis cet arrêt, un syndic qui engage une action en démolition/remise en état sans résolution d’AG préalable fait prendre un risque majeur au syndicat.
💡 Réflexe : checklist « travaux sauvages » : Dès réception d’une plainte : (1) constat par photos datées, (2) mise en demeure de l’auteur, (3) inscription d’une résolution à l’ordre du jour de l’AG pour autoriser la remise en état aux frais de l’auteur.
3. Recouvrement et contentieux des impayés
Procédure accélérée au fond : la mise en demeure doit être d’une précision absolue
Cass. 3e civ., 18 juin 2026, pourvoi n° 24-19.950, Publié au Bulletin
La Cour de cassation rappelle que la mise en demeure préalable à la procédure accélérée au fond (art. 19-2 de la loi de 1965) doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées. À défaut, l’instance est irrecevable. Le juge ne peut connaître que des seules provisions et charges visées par l’article 19-2.
🎯 Impact sur votre gestion
✅ Vérifier la précision des mises en demeure avant toute saisine : Avant de transmettre à l’avocat, vérifiez que la mise en demeure détaille (1) le montant exact des provisions impayées, (2) leur nature, (3) la période concernée.
⚠️ Piège : inclure des frais de relance ou dommages-intérêts : Le juge de la procédure accélérée ne peut statuer que sur les provisions et charges de l’article 19-2. Les frais de relance et dommages-intérêts relèvent de la procédure de droit commun.
💡 Réflexe : fiche de contrôle « procédure 19-2 » : Avant toute saisine : ☐ mise en demeure LRAR avec montant précis par poste ☐ justificatif des appels de fonds ☐ défaut de paiement constaté dans le mois suivant ☐ exclusion de toute demande annexe.
11. Rénovation énergétique
Mention France Rénov’ obligatoire dans les publicités de travaux — 1er octobre 2026
Arrêté du 30 septembre 2025 — Forme normée obligatoire depuis le 1er octobre 2026
Depuis le 1er octobre 2026, la forme normée de la mention France Rénov’ devient obligatoire sur tous les supports de promotion proposant des travaux de rénovation énergétique (isolation, pompes à chaleur, etc.). La mention doit inviter les particuliers à se rapprocher d’un espace conseil France Rénov’.
🎯 Impact sur votre gestion
✅ Informer copropriétaires et prestataires : Rappelez aux entreprises qui placent des publicités dans vos halls que leurs supports doivent comporter la mention France Rénov’. Orientez les copropriétés en rénovation vers l’espace conseil local.
⚠️ Piège : offres sans mention France Rénov’ : Les entreprises qui ne respectent pas s’exposent à des sanctions pour pratiques commerciales trompeuses. Un devis sans cette mention est un signal d’alerte.
💡 Réflexe : intégrer France Rénov’ dans les documents : Ajoutez dans les comptes rendus d’AG : « Pour tout projet de rénovation énergétique, rapprochez-vous de France Rénov’ (france-renov.gouv.fr) ».
14. Meublés de tourisme
QPC du 19 mars 2026 : la loi Le Meur validée
Cons. const., décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026
Le Conseil constitutionnel a validé la conformité à la Constitution des alinéas de l’article 26 de la loi de 1965 modifiés par la loi Le Meur. Cette QPC visait la possibilité pour une copropriété d’interdire les locations meublées touristiques par une clause du règlement.
16. Jurisprudence essentielle
Annulation du mandat du syndic : effet rétroactif sur les AG
Cass. 3e civ., 18 juin 2026, pourvoi n° 24-19.231, Publié au Bulletin
Par l’effet rétroactif de l’annulation de l’AG ayant désigné le syndic, celui-ci est réputé n’avoir jamais eu le pouvoir de convoquer une nouvelle AG. La convocation et l’AG subséquente sont annulables sans que le copropriétaire ait à justifier d’un grief.
🎯 Impact sur votre gestion
✅ Vérifier la régularité de la désignation avant toute convocation : Avant de convoquer une AG, vérifiez qu’aucune action en nullité n’est pendante contre l’AG de désignation. Consultez l’avocat si c’est le cas.
⚠️ Piège : convoquer alors que la désignation est contestée : Un copropriétaire peut, si l’AG de désignation est annulée, demander l’annulation de toutes les AG convoquées entretemps. Cascade d’annulations garantie.
💡 Réflexe : sécuriser les désignations : Faites appel à un avocat pour la rédaction des résolutions de désignation. Enregistrez le PV dans les deux mois.
En bref
Volets roulants solaires : guide des autorisations
L’article de Maître Reda Kohen du 9 octobre 2026 fait le point sur les conditions de pose des volets roulants solaires en copropriété. Leur essor technique (60 % des projets de rénovation en 2026) ne les dispense d’aucune formalité : autorisation de l’AG à la majorité des voix de tous les copropriétaires et déclaration préalable en mairie si modification de l’aspect extérieur.
DPE collectif : dernier seuil désormais en vigueur
Depuis le 1er janvier 2026, les copropriétés de moins de 50 lots doivent également faire réaliser un DPE collectif. Vérifiez que toutes vos copropriétés sont en conformité, y compris les petites structures.
Premier baromètre RE2020 du CSTB
Le CSTB a publié le 21 septembre 2026 le premier baromètre RE2020, analysant plus de 110 000 bâtiments neufs. Ces données permettront d’ajuster la réglementation environnementale.
🎯 5 actions concrètes à retenir
- Vérifier vos mises en demeure de charges — avant toute procédure accélérée au fond, contrôlez que la mise en demeure détaille précisément la nature et le montant des provisions impayées.
- Dissocier recouvrement et demandes indemnitaires — utilisez la procédure accélérée uniquement pour les charges et provisions. Les frais de relance et intérêts relèvent de la procédure de droit commun.
- Anticiper les demandes de modification de clôtures — inscrivez à l’ordre du jour des AG d’automne les demandes de remplacement pour vote à l’article 25 b.
- Sécuriser les désignations de syndic — vérifiez qu’aucune action en nullité n’est pendante avant de convoquer de nouvelles AG.
- Intégrer la mention France Rénov’ — ajoutez la phrase de référence dans tous les documents de travail du cabinet.