Veille juridique copropriété
Semaine du 9 au 16 octobre 2026
7 éléments notablesJurisprudence 3e civ.
Bonjour,
Cette semaine est marquée par deux arrêts de la Cour de cassation (3e civ.) rendus le 17 septembre 2026 et publiés au Bulletin, qui viennent préciser la responsabilité du syndicat sur les parties communes et les règles de constitution du bureau de vote en AG. Le cabinet Kohen Avocats a publié plusieurs analyses le 16 octobre — le même jour — sur la contestation des charges, la canalisation bouchée, le jardin partagé et le rôle du scrutateur en AG. Retrouvez les 7 éléments marquants de la semaine, domaines par domaines.
1. Droit de la copropriété et métier de syndic
Appels de fonds et charges : exclus de la facturation électronique obligatoire
Par une réponse ministérielle publiée le 23 avril 2026 (question écrite n° 07434, Sénat), l’administration confirme que les appels de fonds et les appels de charges ne constituent pas des factures au sens fiscal et restent donc hors du champ de la facturation électronique obligatoire. Les syndics peuvent continuer à les établir sous forme de simples avis, sans mention de numéro de facture ou de format électronique imposé.
✅ Vérifier que vos appels de fonds ne comportent pas de mentions fiscales superflues. Certains logiciels de gestion ont été paramétrés pour émettre des « factures » au format électronique par défaut. Cette réponse ministérielle les autorise à conserver le format d’avis simple. Vérifiez vos en-têtes de documents pour la prochaine campagne d’appels de charges.
⚠️ Piège : confondre appel de fonds et facture fournisseur. Les factures des fournisseurs (entreprise de travaux, fournisseur d’énergie) restent soumises à la facturation électronique dans le calendrier de la réforme. Ne pas étendre cette exonération aux documents comptables émis par des tiers.
💡 Réflexe : conserver cette réponse dans votre dossier fiscal. En cas de contrôle ou de question d’un copropriétaire, vous pouvez vous référer à cette réponse ministérielle pour justifier le format de vos avis d’appel de fonds.
3. Recouvrement et contentieux des impayés
Article 19-2 : la preuve du champ d’application incombe au syndic
Dans cet arrêt, la Cour de cassation censure une cour d’appel qui avait condamné un copropriétaire au paiement de charges et frais sans vérifier que les sommes réclamées entraient dans le champ d’application de l’article 19-2 de la loi de 1965 (créance certaine, liquide et exigible, mise en demeure infructueuse de 30 jours, décision d’AG autorisant l’action). L’arrêt rappelle que le syndic doit démontrer le respect cumulatif de ces conditions avant de pouvoir agir en recouvrement renforcé.
✅ Avant toute mise en demeure fondée sur l’article 19-2, constituer un dossier de preuve complet : historique des appels, preuve de la notification, copie de la décision d’AG autorisant les poursuites, décompte précis des sommes dues. Un dossier incomplet expose à un rejet de la demande en justice.
⚠️ Piège : l’effet cumulatif des conditions. La Cour rappelle que les quatre conditions sont cumulatives. Si l’une fait défaut (ex. : mise en demeure non notifiée par LRAR, délai de 30 jours non respecté), le syndic ne peut pas actionner la procédure accélérée de l’article 19-2 et doit agir selon le droit commun, plus long et plus coûteux.
💡 Réflexe : systématiser la check-list 19-2 avant la transmission au conseil. Avant d’envoyer un dossier à l’avocat, vérifiez les 4 points : (1) créance certaine, liquide, exigible, (2) mise en demeure LRAR, (3) délai de 30 jours écoulé, (4) décision d’AG autorisant l’action.
Contester un appel de fonds travaux : le délai de 2 mois court dès la notification du PV
L’article analyse les voies de contestation ouvertes au copropriétaire qui reçoit un appel de fonds pour travaux. Le délai de deux mois pour agir en annulation court à compter de la notification du procès-verbal, et non de sa lecture en AG — point confirmé par la Cour de cassation le 16 avril 2026 (n°24-18.842). Le copropriétaire qui conteste doit aussi répondre à la mise en demeure dans les 30 jours pour bloquer l’exigibilité accélérée de l’article 19-2.
9. Équipements techniques
Parabole et antenne en copropriété : procédure de notification, pas d’autorisation préalable
Le copropriétaire souhaitant installer une parabole ou une antenne individuelle n’a pas à solliciter une autorisation de l’AG ou du syndic. Il doit notifier son projet par LRAR avec une description précise de l’équipement. Le syndic dispose de trois mois pour saisir le tribunal s’il estime que l’installation porte atteinte à l’étanchéité, à la sécurité, à l’harmonie de l’immeuble, ou si une antenne collective offre des prestations équivalentes. Passé ce délai, l’installation peut être réalisée. Un refus de principe peut être annulé pour abus de majorité.
✅ Mettre à jour la procédure de traitement des demandes d’antenne. Depuis la loi du 2 juillet 1966, le syndic ne peut pas opposer un refus de principe. À réception d’une notification, vérifiez le motif : l’antenne collective existante offre-t-elle des chaînes équivalentes ? L’installation menace-t-elle l’étanchéité ? L’aspect extérieur est-il réellement dégradé ?
⚠️ Piège : opposer le règlement de copropriété. Aucune clause du règlement ne peut écarter le droit à l’antenne. Si votre règlement contient une interdiction générale, elle est inopposable. Ne vous fondez pas sur elle pour refuser.
💡 Réflexe : tenir un registre des notifications reçues. Ouvrir un suivi avec la date de réception, le contenu de la notification, et la date butoir de trois mois. Une absence de réponse dans le délai vaut autorisation tacite.
10. Normes techniques et construction
Canalisation bouchée : qui paie entre le locataire, le bailleur et la copropriété ?
Un rappel utile des principes de répartition des frais de débouchage : le dégorgement courant d’une canalisation privative est une réparation locative à la charge du locataire (annexe au décret du 26 août 1987). Si le bouchon provient de la vétusté ou d’un vice de construction, la charge bascule vers le bailleur. Si l’obstruction se situe dans une partie commune (colonne montante, collecteur), elle relève du syndicat. L’article cite une décision du juge des contentieux de Melun du 7 septembre 2026 qui a rejeté la demande d’un locataire faute de preuve de vétusté.
11. Rénovation énergétique
Refus des travaux de rénovation par l’AG : le mode d’emploi pour contourner le blocage
Selon le baromètre Matera 2026, près d’un projet de travaux sur trois est rejeté en AG, avec un montant moyen voté de 9 342 € en 2025 (+9,5 % en deux ans). L’article rappelle les outils juridiques disponibles : (1) les travaux d’économie d’énergie relèvent de la majorité absolue de l’article 25, pas de la majorité simple ; (2) la passerelle de l’article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité simple si le projet recueille au moins le tiers des voix ; (3) pour les travaux d’économie d’énergie, une nouvelle AG peut être convoquée dans les 3 mois sur projet identique pour statuer à la majorité de l’article 24 ; (4) le délai de contestation de 2 mois court de la première présentation de la LRAR.
✅ Préparer un dossier de financement complet avant de soumettre un projet de rénovation. Le baromètre montre que le coût est le premier motif de rejet. Présentez dans la convocation : le plan de financement détaillé (MaPrimeRénov’ Copropriété, CEE, éco-PTZ, fonds travaux), le reste à charge par lot et l’échéancier. Un projet bien chiffré réduit le risque de rejet.
⚠️ Piège : voter à la mauvaise majorité. Si des travaux d’économie d’énergie sont soumis à la majorité simple (art. 24) au lieu de la majorité absolue (art. 25), la décision est annulable. Vérifiez systématiquement la nature des travaux et la majorité applicable dans la rédaction des résolutions.
💡 Réflexe : anticiper le second vote dès la première convocation. Mentionnez dans l’ordre du jour que, conformément à l’article 25-1, si le projet recueille au moins le tiers des voix, un second vote à la majorité simple sera organisé séance tenante. Cette mention prépare les copropriétaires et fluidifie le processus.
Forfait CEE rénovation globale en copropriété révisé à la baisse
Une nouvelle fiche CEE pour la rénovation globale des copropriétés (BAR-TH-145) a été publiée, avec des conditions moins incitatives que le dispositif précédent. L’offre n’est pas cumulable avec d’autres offres en cours et a été prolongée jusqu’au 15 octobre 2026 pour les nouveaux abonnés. Les syndics doivent être attentifs aux conditions de cumul des aides.
14. Meublés de tourisme
QPC : le Conseil constitutionnel valide l’interdiction des meublés touristiques en copropriété
Rappel de la décision QPC du 19 mars 2026 qui a validé la conformité à la Constitution des dispositions de l’article 26 de la loi de 1965 permettant à une copropriété d’interdire les locations meublées touristiques à la majorité des deux tiers, même en présence d’une clause d’habitation bourgeoise. Le champ d’application est circonscrit aux résidences secondaires — les résidences principales ne sont pas concernées.
16. Jurisprudence essentielle
Responsabilité de plein droit du syndicat : pas d’exonération par clause de jouissance exclusive
La Cour de cassation affirme que le règlement de copropriété, même s’il accorde un droit de jouissance exclusive d’une partie commune et en confie l’entretien au copropriétaire bénéficiaire, ne peut avoir pour effet d’exonérer le syndicat de sa responsabilité de plein droit prévue par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pour les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes. Le syndicat conserve son obligation de plein droit, sans préjudice de ses actions récursoires contre le copropriétaire bénéficiaire.
✅ Réviser les clauses de jouissance exclusive dans vos règlements de copropriété. Si votre règlement confie l’entretien d’une terrasse, d’un jardin ou d’une cour à un copropriétaire bénéficiaire d’un droit de jouissance exclusive, cette clause n’exonère pas le syndicat. En cas de sinistre (infiltrations, chute de garde-corps, effondrement), le syndicat sera recherché en premier lieu.
⚠️ Piège : se retrancher derrière le règlement pour refuser d’intervenir. Un copropriétaire qui signale un défaut d’entretien sur une partie commune en jouissance exclusive ne peut pas se voir opposer « ce n’est pas mon problème, c’est au copropriétaire X de gérer ». Le syndicat doit intervenir et pourra ensuite se retourner contre le copropriétaire.
💡 Réflexe : souscrire une RC syndicat couvrant cette responsabilité résiduelle. Même si l’entretien courant est délégué, vérifiez que votre assurance RC syndicat couvre bien les vices de construction et défauts d’entretien de toutes les parties communes, y compris celles en jouissance exclusive. Sans cette couverture, le syndicat assume un risque financier direct.
Bureau de vote en AG : le règlement ne peut confisquer les prérogatives de l’assemblée
La Cour de cassation précise que le règlement de copropriété ne peut imposer un tiers extérieur non choisi par l’AG pour la rédaction des actes ou la direction des débats. La constitution du bureau de vote (président, scrutateurs, secrétaire) relève de la souveraineté de l’AG. L’article 42 de la loi de 1965 sanctionne par la nullité les délibérations adoptées en violation de ces règles.
✅ Vérifier la conformité de la convocation d’AG avec ces règles. Si votre règlement de copropriété prévoit que « le syndic assure la présidence de l’AG » ou qu’« un commissaire aux comptes extérieur rédige le procès-verbal », ces clauses sont susceptibles d’être écartées. L’AG doit pouvoir élire librement son président et désigner son bureau.
⚠️ Piège : un PV rédigé par une personne imposée par le règlement. Si le règlement désigne un tiers pour la rédaction du PV, cette clause est contraire à l’arrêt du 17 septembre 2026. L’AG doit valider le choix du secrétaire de séance.
💡 Réflexe : inclure dans le diaporama d’AG un rappel des règles de constitution du bureau. Avant l’ouverture du scrutin, le syndic rappelle : « Conformément à la jurisprudence, l’AG élit librement son président et désigne les scrutateurs. Avez-vous des candidatures ? »
Article 19-2 : le syndic doit démontrer que les sommes réclamées entrent dans le champ d’application
La Cour de cassation censure une cour d’appel qui a condamné un copropriétaire au paiement de charges et frais de déménagement sans caractériser que ces sommes relevaient de l’article 19-2. Cet arrêt rappelle que le juge ne peut pas présumer le respect des conditions de l’article 19-2 : il doit vérifier que la créance est certaine, liquide et exigible, que la mise en demeure de 30 jours a été respectée, et que l’AG a autorisé les poursuites.
En bref
SOLUCOP Lille 2026 — Le salon de la copropriété des Hauts-de-France s’est tenu le 8 octobre 2026 au Grand Palais de Lille. Il a réuni les acteurs clés autour des solutions de gestion et de rénovation. Source : monimmeuble.com.
Engins motorisés en copropriété — Une nouvelle réglementation issue de la loi RIPOST, applicable depuis le 19 août 2026, interdit l’entreposage de motos et scooters dans les parties communes. Le podcast Copro de la rentrée (MonImmeuble) fait le point sur la marche à suivre pour les syndics. Source : monimmeuble.com, juridiquimmo.fr.
Nouveau coefficient DPE annoncé pour 2027 — Le podcast Copro de la rentrée évoque un nouveau coefficient DPE qui pourrait concerner des millions de logements dès 2027, notamment dans le calcul de la performance énergétique des copropriétés. Source : monimmeuble.com.
Rapport de la mission Banque-Rénovation — Un rapport remis au Gouvernement recommande de renforcer la mobilisation du secteur bancaire pour le financement de la rénovation énergétique des copropriétés. Les freins bancaires restent un obstacle majeur identifié. Source : actu-environnement.com.
Extension RE 2020 — La RE 2020 est entrée en vigueur au 1er mai 2026 pour 13 nouvelles catégories de bâtiments. Le Cerema accompagne cette extension. Source : cerema.fr.
— 5 actions prioritaires à retenir cette semaine —
- Réviser les clauses de jouissance exclusive dans vos règlements de copropriété après l’arrêt Cass. 3e civ. 17 septembre 2026 : le syndicat reste responsable de plein droit sur les parties communes, même en cas de délégation d’entretien. Vérifiez votre couverture RC et informez les conseils syndicaux.
- Mettre à jour la procedure de traitement des demandes d’antenne : les copropriétaires n’ont pas à demander l’autorisation — seulement à notifier. Instaurez un registre avec délai de 3 mois pour éviter les contentieux.
- Systématiser la check-list article 19-2 avant transmission à l’avocat : 4 conditions cumulatives (créance certaine, mise en demeure LRAR, 30 jours, décision d’AG). Un dossier incomplet = rejet.
- Préparer les projets de rénovation énergétique avec un financement détaillé avant l’AG : MaPrimeRénov’ Copropriété, CEE, éco-PTZ, fonds travaux. Mentionnez l’article 25-1 (second vote) dans la convocation pour fluidifier le processus.
- Vérifier la constitution du bureau de vote dans votre prochaine AG suite à l’arrêt Cass. 3e civ. 17 septembre 2026. Assurez-vous que l’AG peut élire librement son président et que le règlement n’impose pas de tiers pour la rédaction du PV.